Fotovoltaico su tetto condominiale

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Pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale: l’assemblea deve autorizzare?

Oggi l’argomento impianto fotovoltaico è quanto mai attuale e sentito, sia per la possibilità di far rientrare queste opere nella detrazione fiscale del Superbonus e sia perché si è ormai diventati tutti più sensibili al tema del risparmio energetico.

La domanda più gettonata su questo argomento è, innanzitutto, se sia possibile installare i propri pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale e, soprattutto, se per procedere sia necessario ottenere la preventiva autorizzazione da parte dell’Assemblea.

Cosa dice la Cassazione?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1337 del 17 gennaio 2023, quindi recentissima, ha definitivamente chiarito che “l’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122 bis. c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea”.

Già  secondo quanto previsto dall’art. 1122 bis cod. civ. (inserito dalla Riforma del condominio del 2012) è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune.  

Si tratta quindi di una semplice informazione – che comunque è indispensabile fornire – e non di un’autorizzazione o di un permessoda ottenere preventivamente. 

Bisogna però ricordare anche che, a fronte di una richiesta che riguardi l’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni, sussiste l’obbligo da parte dell’amministratore di inserire all’ordine del giorno la richiesta del singolo condomino.

Il singolo condomino deve quindi non solo informare l’amministratore, ma dovrà chiedere anche espressamente a quest’ultimo di indire un assemblea che preveda all’ordine del giorno la questione “impianto fotovoltaico”, al solo fine di rendere edotti tutti gli altri condomini.

La norma prosegue nella disciplina dell’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili stabilendo che, se dall’installazione derivino modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve darnecomunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi e l’amministratore ovviamente dovrà riportare il tutto all’assemblea.

L’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio, può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, può ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio e, infine, può decidere di subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Il singolo condomino può quindi installare il proprio impianto fotovoltaico sul tetto condominiale senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, purché non si rendano necessarie modificazioni delle parti condominiali.

In questo caso abbiamo visto come l’assemblea, pur non avendo un potere interdittivo all’installazione dell’impianto, possa comunque  prescrivere “modalità alternative di esecuzione” a tutela della sicurezza dell’immobile e del decoro dello stesso.

Un altro principio di diritto da tenere in considerazione nell’installazione dei pannelli sul tetto condominiale è quello di cui all’art. 1102 cod.civ., e quindi il concetto del pari uso delle parti comuni. È previsto quindi il diritto per “ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Punto centrale della questione, quindi, è quello di garantire a tutti i condomini la possibilità – in ogni tempo ed in ogni di momento – di installare un proprio impianto per la produzione di energia rinnovabile sulle parti comuni e che questo impianto sia efficiente.

Se il regolamento condominiale di natura contrattuale vieta l’installazione sul tetto di pannelli fotovoltaici?

Abbiamo visto che né l’Assemblea, né tanto meno l’amministratore, può vietare  al singolo condomino l’installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto comune.

Gli unici limiti che potrebbero sussistere si ravvisano nel caso in cui il Condominio avesse adottato un regolamento condominiale di natura contrattuale che preveda il divieto di installare sul tetto condominiale un impianto fotovoltaico o , comunque, più genericamente, di occupare gli spazi comuni. 

Come è noto, difatti, ove il regolamento fosse trascritto nei registri immobiliari, potrebbe vincolare la destinazione delle singole zone comuni.

Verrebbe così preclusa ai singoli condòmini l’installazione di un impianto di produzione di energia da fonte rinnovabile.

Se hai in mente di installare sul lastrico solare del tuo Condominio un impianto fotovoltaico rivolgiti a noi per informare correttamente l’Assemblea ed evitare così che insorgano controversie all’interno del Condominio.

Sì, secondo l’art. 1122 bis del codice civile, è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune.

No, il singolo condomino può installare il proprio impianto fotovoltaico sul tetto condominiale senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, purché non si rendano necessarie modificazioni delle parti condominiali.

In questo caso, l’interessato deve darne comunicazione all’amministratore e l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

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