Infiltrazioni d’acqua in Condominio: di chi è la responsabilità?
Quando nel proprio appartamento compaiono infiltrazioni d’acqua dal tetto, infiltrazioni d’acqua nei muri, infiltrazioni d’acqua dal soffitto, occorre innanzitutto individuare il responsabile.
Delle infiltrazioni d’acqua in Condominio, infatti, possono essere chiamati a rispondere diversi soggetti.
Infiltrazioni d’acqua in condominio, chi sono i soggetti responsabili:
- Il Condominio, quale custode degli spazi comuni dell’edificio;
- I proprietari delle unità immobiliari, per le infiltrazioni d’acqua provenienti dalle stesse;
- I conduttori delle unità immobiliari, per i danni provenienti dalle cose che, nell’unità immobiliare da essi condotta, sono sotto la loro diretta custodia (per es. mal funzionamento della lavatrice).
Non sempre però è facile capire la provenienza di una perdita d’acqua.
Cosa fare quando il proprio appartamento è colpito da infiltrazioni d’acqua?
Sicuramente il punto di partenza è quello di inviare una lettera scritta sia al proprietario dell’appartamento dal quale proviene l’infiltrazione e sia all’amministratore del Condominio quando il danno proviene da una parte comune, oppure se la provenienza è incerta.
Nella lettera, che sarebbe opportuno inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC, bisogna chiedere un sopralluogo in contraddittorio per verificare lo stato dei luoghi e capire quali siano le cause della perdita d’acqua ed individuare eventuali soluzioni.
Mettere tutto per iscritto serve a determinare una data certa rispetto ai danni lamentati, in modo che nessuno potrà dire che la loro denuncia non sia avvenuta tempestivamente.
Come scrivere una lettera all’amministratore per infiltrazione acqua?
Fac-simile lettera infiltrazioni acqua.
Se alla lettera non c’è seguito, perché per esempio nessuno risponde oppure perché non viene fissato il sopralluogo richiesto, diventa necessario non perdere altro tempo e rivolgersi ad un legale per valutare le azioni più opportune.
Infiltrazioni d’acqua cosa deve fare l’amministratore
L’amministratore, dal canto suo, dovrà verificare, in presenza di assicurazione, se il danno lamentato dal condòmino sia coperto dalla polizza condominiale, provvedendo in caso positivo a denunciare tempestivamente il sinistro alla compagnia assicuratrice.
Cause infiltrazioni d’acqua in condominio
I fenomeni di infiltrazione possono discendere infatti da molteplici cause e quindi in alcuni casi le assicurazioni non intervengono.
In genere, le infiltrazioni si verificano a causa della rottura di una conduttura comune e/o privata, riconducibile per esempio all’impianto di approvvigionamento idrico e/o a quello di scarico delle acque bianche o nere.
Frequente è anche l’ipotesi di infiltrazione che discende dall’omessa manutenzione della copertura di tetti, terrazze o balconi.
La scelta dei criteri di ripartizione della spesa non potrà che dipendere dall’esame delle cause che vi hanno dato origine.
Nel caso in cui le infiltrazioni si verifichino a causa della rottura di una colonna di scarico condominiale, la relativa spesa, sia in ordine al ripristino della conduttura e sia per il ripristino del danno arrecato (spesa, quest’ultima, a cui non dovrà contribuire il condomino danneggiato), dovrà ripartirsi tra i condomini, sempre fatta slava diversa convenzione, in ragione dei millesimi di proprietà di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c. e dell’art. 68 disp.att. c.c.
Se invece l’allagamento è stato cagionato dalla rottura di una parte di impianto privato, prima che lo stesso si congiunga con quello comune, la spesa sarà addebitata a quel condomino proprietario di quella porzione di impianto.
Inoltre, nel caso in cui il danno sia stato causato da un impianto comune solo ad un gruppo di condomini, la spesa dovrà essere ripartita esclusivamente tra costoro, sempre in proporzione al valore delle rispettive proprietà.
Vediamo alcune tipologie di infiltrazione, quelle generalmente più ricorrenti in Condominio.
Nel caso in cui i danni siano stati provocati da infiltrazioni derivanti dalla fognatura è opportuno verificare preliminarmente se la perdita provenga dalla parte del condotto condominiale che arriva sino al punto di innesto con la fognatura stradale, ovvero dalla rete esterna al condominio.
Solo nella prima ipotesi il Condominio sarà tenuto a risarcire i danni al singolo condomino che ha riportato i danni da infiltrazione.
Il criterio di ripartizione delle spese è sempre lo stesso: per millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.
Altra ipotesi purtroppo molto frequente in Condominio sono le infiltrazioni derivanti dal tetto.
Quando il tetto è proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., le spese relative al suo rifacimento o ristrutturazione e quelle per rimediare ai danni causati dall’infiltrazione sono ripartite tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.
Ovviamente, il condomino che ha subito i danni da infiltrazione non dovrà partecipare alla spesa per il ripristino del proprio immobile.
Infiltrazione lastrico solare o terrazza a livello
Se si tratta di lastrico solare o di terrazza a livello, invece, la spesa andrà ripartita in base all’art. 1126 c.c., e quindi per 1/3 imputata al titolare della proprietà o dell’uso esclusivo e per i restanti 2/3 ai condomini ai quali il lastrico serve da copertura, sempre per millesimi di proprietà.
Se dal lastrico solare condominiale derivano danni agli appartamenti sottostanti, la responsabilità è del Condominio, che quindi deve pagare un risarcimento.
In un caso di richiesta di risarcimento danni da parte di un condomino per le infiltrazioni dal lastrico solare, si è recentemente pronunciato il Tribunale di Palermo con la sentenza n.2140/2023.
Il condomino si è rivolto al Tribunale chiedendo che venissero accertati non solo i danni causati dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, ma anche la perdita di valore dell’appartamento quale conseguenza del ritardo nell’avvio dei lavori condominiali di rifacimento del lastrico solare.
Il Condominio, infatti, due anni dopo il verificarsi delle infiltrazioni non aveva ancora iniziato l’intervento di manutenzione straordinaria e questo ha comportato per il condomino danneggiato l’impossibilità di utilizzare l’appartamento e una riduzione del suo valore di mercato.
Infiltrazioni dal tetto condominiale
Potrebbe accadere anche che il tetto condominiale sia interessato da lavori di ristrutturazione straordinaria e che le infiltrazioni trovino origine nella omessa o insufficiente collocazione di teli protettivi da parte dell’impresa esecutrice durante l’esecuzione dei lavori.
In questo caso, ovviamente, deve escludersi la responsabilità del Condominio per i danni arrecati all’unità immobiliare immediatamente sottostante il tetto.
Saranno infatti da imputare esclusivamente alla negligenza usata dall’impresa durante l’esecuzione dei lavori.
In questo caso le riparazioni necessarie al ripristino dell’immobile danneggiato potranno essere imputate direttamente all’appaltatore oppure al Condominio, il quale però avrà diritto di rivalsa nei confronti dell’appaltatore.
L’amministratore di Condominio va contattato perché potrebbe trattarsi di una problematica
infiltrativa rientrante nella polizza assicurativa stipulata dal Condominio.
Infiltrazioni nella casa in affitto: chi paga i danni?
Qualora nell’appartamento in locazione si presentino fenomeni infiltrativi e di umidità, cosa può fare l’inquilino?
Avrebbe il diritto di rifiutarsi di pagare il canone di locazione o di ridurlo autonomamente?
E quali sono invece gli obblighi del locatore? Chi dovrebbe pagare i danni da infiltrazione?
Diciamo subito che la decisione del conduttore di interrompere il pagamento del canone non è legittima e sarebbe quindi da evitare.
Lo ha enunciato persino la Corte di Cassazione che ha, in diverse sentenze, spiegato che la legge non consente al conduttore di sospendere autonomamente il pagamento del canone di affitto o di ridurne l’ammontare senza prima essersi rivolto ad un Giudice che quantifichi l’esatto danno patito e lo compensi con l’eventuale debito nei confronti del locatore.
Solo nel caso in cui l’immobile non sia più agibile l’inquilino può interrompere il pagamento del canone.
Se l’affittuario è costretto ad andare via di casa, proprio a causa delle infiltrazioni, allora il canone di affitto non va più versato. Se, invece, nonostante le difficoltà e i disagi, l’appartamento resta ugualmente vivibile, il versamento del canone è comunque dovuto.
Consigliamo quindi di rivolgersi immediatamente al locatore e all’amministratore del condominio per individuare il responsabile delle infiltrazioni ed intervenire il prima possibile sulla problematica.
Vista la varietà delle casistiche legate alle infiltrazioni in Condominio, il consiglio che ci sentiamo
di dare è di contattarci il prima possibile per evitare che la problematica che ti affligge si aggravi
sempre più.