Come si ripartiscono i costi dell’acqua in Condominio?
La tematica condominiale della ripartizione delle spese per i consumi dell’acqua ha visto nella pratica una molteplicità di soluzioni.
Il punto di partenza èl’art. 1123 c.c. il quale dispone che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Bolletta dell’acqua condominiale, come si divide?
Pertanto, in via generale, per dividere i consumi dell’acqua si fa ricorso al criterio dei millesimi, anche se tale modalità di ripartizione è criticabile: il fatto che un appartamento sia più ampio di un altro non comporta in automatico che anche il consumo dell’acqua sia maggiore.
Ma siccome l’art. 1123 c.c. dispone che la ripartizione delle spese avvenga su base millesimale “salvo diversa convenzione”, ecco che la suddivisione avviene molto spesso in base al numero delle persone che occupano stabilmente le varie unità immobiliari.
Anche in questo caso potrebbero sorgere dei problemi, dati dalla difficoltà di controllare, in alcuni casi, l’effettiva composizione del nucleo familiare dichiarata dai condomini.
La soluzione ottimale volta ad evitare ogni tipo di discussione sarebbe quella di procedere con l’installazione dei contatori individuali dell’acqua in aggiunta ad un contatore per l’acqua da utilizzare per le parti comuni.
Tale sistema infatti consente di rilevare i consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare, laddove invece l’acqua impiegata per gli spazi comuni viene suddivisa secondo il criterio generale dei millesimi.
Per cui, negli edifici di nuova costruzione questo problema in teoria non si pone in quanto l’impianto dovrebbe ormai essere già predisposto in tal senso.
Ma negli edifici risalenti nel tempo?
Con la sentenza n. 17557 dell’1 agosto 2014 la Cassazione ha stabilito, in merito alla suddivisione dei consumi dell’acqua, che:
- il criterio millesimale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c. o il diverso criterio eventualmente indicato in un regolamento di natura contrattuale sono applicabili soltanto nel caso in cui manchi un sistema di contabilizzazione poiché, in caso contrario, sarebbe irragionevole non tenere conto dei consumi effettivi nella ripartizione delle relative spese;
- per cui se non è possibile contabilizzare il consumo dell’acqua in ogni singola unità immobiliare, si applicherà il criterio indicato nel regolamento contrattuale;
- se il regolamento nulla dice in merito, si farà riferimento al criterio generale dei millesimi di cui all’art. 1123, comma 1, c.c.
Nel caso concreto la Cassazione aveva ritenuto annullabile, poiché viziata per intrinseca irragionevolezza, una delibera assembleare assunta a maggioranza, che aveva adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitavano stabilmente nell’unità immobiliare, esentando così dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti erano rimasti vuoti nel corso dell’anno.
Ma quindi, in mancanza dei contatori, l’assemblea può deliberare la loro installazione e se sì, con quale maggioranza?
Sentenza del tribunale di Milano in merito all’installazione dei contatori
Sul punto il Tribunale di Milano, con le due sentenze nn. 1280/2018 e 4275/2019, ha fornito uno spunto interessante nella risoluzione di questa importante questione.
I giudici milanesi infatti hanno ritenuto come sia la stessa normativa vigente ad imporre l’utilizzo di contatori individuali ai fini di un consumo più responsabile nell’utilizzo dell’acqua.
Dal momento che non è più possibile dare per scontata questa importante risorsa naturale, diventa necessario adottare questo sistema di contabilizzazione volto a rendere più consapevole il consumo dell’acqua.
La normativa di riferimento è innanzitutto il DPCM del 4 marzo 1996 (attuativo della c.d. Legge Galli del 5 gennaio 1994 n. 36) che, nel richiamare la Direttiva comunitaria n. 75/33 che indicava come obbligatoria l’installazione di contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario, ha previsto l’obbligo della misurazione dei consumi.
E ancora, l’art. 146 del D.Lgs. n. 152/2006, in base al quale le Regioni devono agire per razionalizzare i consumi e ridurre al massimo gli sprechi, in particolare installando contatori per il consumo dell’acqua nelle singole unità abitative e contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario presenti nel contesto urbano.
Quindi, sulla base di queste premesse, l’amministratore condominiale non avrebbe alcuna necessità dell’autorizzazione assembleare per procedere all’installazione di un sistema di contabilizzazione dell’acqua, essendo tenuto ad applicare la legge e a gestire in modo efficace ed efficiente i beni e i servizi comuni.
Ad ogni modo secondo il Tribunale di Milano l’assemblea sarebbe libera di decidere a maggioranza per il sistema di contabilizzazione dei consumi dell’acqua anche laddove un regolamento di natura contrattuale prevedesse un diverso criterio di riparto.
Il Tribunale di Milano ha inoltre ritenuto legittima l’installazione dei contatori effettuata soltanto in relazione a una parte delle unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale, con la conseguenza che il riparto delle spese dovrebbe avvenire, per le unità dotate di contatori sulla base degli effettivi consumi e, per la parte restante, sulla base dei millesimi di proprietà o del diverso criterio eventualmente indicato nel regolamento.
Legittima quindi l’adozione di un criterio c.d. misto.
Sentenza del tribunale di Roma
Sul punto il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6674 del 20 aprile 2021, ha ritenuto legittima l’installazione dei contatori soltanto nelle unità immobiliari utilizzate a scopi commerciali e non anche in quelle a uso abitativo, perché solo nelle prime era stato possibile adottare tale sistema di contabilizzazione.
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Una risposta
Ottimo articolo per chiarezza e contenuti ma purtroppo propone solo due casi:
a) mancanza di contatori in un condominio e quindi il pagamento viene ripartito per millesimi di proprietà;
b) presenza di contatori e quindi il consumo viene ripartito sulla base dei singoli consumi.
Vi è un terzo caso:
Supponiamo che un contratto di fornitura dell’acqua preveda un costo fisso ed un costo dedotto dai singoli consumi sulla base dell’eccedenza. Questa, ovviamente, viene ripartita sulla base dei singoli consumi ma nel caso della quota fissa come va ripartita tra i condomini a) uguale per tutti; b) sulla base dei millesimi di proprietà.