Come si ripartiscono le spese di rifacimento del lastrico solare?
Spesso in condominio si sente parlare di lastrico solare, soprattutto con riferimento alla ripartizione delle spese per il suo rifacimento o manutenzione.
Che cos’è dunque un lastrico solare?
Si tratta del piano di copertura di un edificio che, quando è calpestabile e quindi utilizzabile, viene anche chiamato terrazza a livello perché costituisce una estensione dell’appartamento a cui è annessa.
Nella pratica si utilizza più che altro il termine lastrico solare.
Lastrico solare ripartizione spese
Quando l’utilizzo di un lastrico solare o terrazza a livello è riservato ad un condomino, e si presentano problematiche, come per esempio quelle di infiltrazione, tali da rendere necessario intervenire per la sua riparazione, bisogna applicare quanto stabilisce l’art. 1126 c.c.
In particolare, in questo articolo del codice viene specificata la ripartizione delle spese di manutenzione e rifacimento tra chi ne ha l’uso esclusivo e gli altri condomini che se ne avvantaggiano perché trattasi della copertura delle loro proprietà.
Ripartizioni spese lastrico solare
E così, chi ne ha l’uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o di quella parte che è concretamente coperta dal lastrico solare, proporzionalmente ai millesimi di proprietà al di sotto di quel lastrico.
Suddivisione spese lastrico solare
Questo criterio di ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare (1/3 e 2/3) si applica a prescindere dalle cause genetiche che hanno reso necessario l’intervento di rifacimento.
Questo significa che la suddivisione delle spese avviene per 1/3 e 2/3 anche se le problematiche al lastrico solare abbiano natura strutturale (per esempio per l’errata applicazione della guaina di impermeabilizzazione da parte del costruttore).
Ripartizioni spese lastrico solare le eccezioni
L’unica esclusione si ha quando l’intervento di rifacimento sia stato reso necessario dalla negligenza di uno dei soggetti tenuti alla manutenzione del bene, che deve essere rigorosamente provata per derogare al criterio principe del concorso alle spese previsto dall’art. 1126 c.c.
Ad esempio, se chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare non ha provveduto negli anni a ripristinare le sigillature delle fughe delle piastrelle che si sono così progressivamente ammalorate, e ciò rappresenta la causa delle infiltrazioni di acqua venutesi a creare, sarà solo costui a doverne rispondere.
Per evitare che il Condominio sia chiamato a partecipare alla spesa di rifacimento, la prova della totale responsabilità di chi ha l’uso esclusivo dovrà essere rigorosa.
Ripartizioni spese lastrico solare casi particolari
Un caso particolare di ripartizione delle spese si ha quando un lastrico solare od una terrazza a livello copra un solo piano di proprietà di un soggetto differente, quindi una sola unità immobiliare.
Fino al 2016 veniva rigorosamente applicato il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., cioè 1/3 e 2/3.
In questo modo però la spesa maggiore, ovvero i 2/3, finivano per essere addebitati a carico del singolo proprietario coperto.
Nel 2017 la Cassazione ha cambiato orientamento affermando che in un caso del genere le spese di manutenzione vadano regolate utilizzando, per analogia, l’articolo 1125 c.c., il quale prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.
75 risposte
Questo articolo è uno spiraglio di sole visto che non trovo affatto giusto che io debba pagare per i 2/3 il terrazzo (impermeabilizzazione e pavimentazione) a livello ad uso esclusivo dell’inquilino del piano di sopra che oltretutto non ha fatto opera di manutenzione per 40 anni ed ora ho delle infiltrazioni di acqua nella mia camera da letto. Posso avere il link più specifico di questa sentenza di Cassazione?? grazie
Buongiorno Rossella,
si tratta della sentenza 10 maggio 2017 n. 11484. Non riesco a mettere un link diretto, ma è facilmente reperibile.
I migliori saluti.
Studio AC
Se si parla di lastrico solare di tetto piano, parzialmente calpestabile per lavori di manutenzione o per le riparazioni / sostituzioni antenne, e non vi èl’ uso esclusivo di qualche condomino nel senso che tutti vi hanno accesso, si paga secondo la regola dei millesimi tra tutti i condomini o diversamente?
Buongiorno Giampaolo, se il tetto è condominiale, nel senso che non è ad uso esclusivo di un condomino in particolare, le spese di manutenzione sono a carico di tutti in ragione dei millesimi di proprietà. Fatta eccezione per i proprietari dei box esterni all’edificio.
Dal tetto essi non traggono alcuna utilità.
Nel caso di un terrazzo a livello di proprietà esclusiva ubicato al primo piano di un fabbricato condominiale che copre solo parti comuni, come si ripartisce la spesa per il rifacimento? Grazie. Armando
Buongiorno signor Armando,
la suddivisione è 1/3 per il condomino proprietario del terrazzo e 2/3 a carico di tutti gli altri condòmini.
Cordiali saluti.
Buongiorno, ma nei 2/3 rientra anche il proprietario del terrazzo visto che anche lui usufruisce della parte comune? Grazie
Buonasera,
i 2/3 vanno ripartiti solo tra i condomini proprietari degli appartamenti compresi nella proiezione verticale del lastrico solare. Chi ha l’uso esclusivo di quest’ultimo infatti paga già 1/3 della spesa.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
sono Giampaolo e chiedo se nel caso della sentenza della Cassazione del 2017 si tratta sempre di condominio tra due soggetti o se l’amministratore dell’immobile può dire si tratti di faccenda privata tra le due parti.
Grazie
Buongiorno Giampaolo,
quando ad essere coinvolte sono solo due unità immobiliari, cioè quella che possiede il lastrico solare e quella “coperta” da quest’ultimo, la questione non coinvolge il Condominio, anche se risulta costituito da molti più soggetti.
Cordiali saluti.
Avv. Valentina Canzi
buonasera, sono proprietario di un appartamento da soli due anni e mi ritrovo nuovamente a pagare spese condominiali dovute a decenni di menefregnismo in manutenzione e dobbiamo rifare il lastrico solare condominiale. il lastrico copre esclusivamente un unico appartamento di un solo proprietario ma non è di sua esclusiva proprieta. come bisogna ripartire le spese di rifacimente del solaio? grazie.
Buongiorno Francesco,
da quanto scrive non si comprende se fa riferimento ad un lastrico solare ad uso esclusivo o ad un tetto sotto al quale vi sono i solai di tutti i condomini e quell’unico appartamento di cui parla. Per cui, in assenza di queste precisazioni, non ci è possibile dare una risposta.
I migliori saluti.
Buongiorno,
mi trovo in una situazione in cui un lastrico solare è ad uso esclusivo di due condomini. Mi chiedevo se la ripartizione di 1/3 tra i due condomini debba essere effettuata in parti uguali o in ragione dei millesimi.
Saluti
Buongiorno signor Alberto,
la ripartizione va effettuata in ragione dei millesimi di proprietà.
Cordiali saluti
buona sera ho bisogno di un chiarimento: nel mio condominio il lastrico solare risulta per metà di proprietà esclusiva e l’altra metà condominiale, premetto che trattasi di un piccolo condominio di tre appartamenti per ala con un’unica scala di accesso. Dovendo effettuare dei lavori di impermeabilizzazione vorrei sapere come avviene la suddivisione delle spese.
Cordialmente Maurizio
Buongiorno Maurizio,
la metà condominiale va divisa per millesimi tra tutti i condomini coperti da quella parte di lastrico, mentre per l’altra si applica la suddivisione 1/3 a carico di chi ha la proprietà esclusiva ed i restanti 2/3 per millesimi a carico dei condomini cui il lastrico fa da copertura.
Cordiali saluti.
Avv. Valentina Canzi
Buongiorno, sono Antonello
Ho acquistato una casa con un terrazzo.
Sotto il pavimento interno del mio appartamento si trova un altro appartamento, mentre il terrazzo esterno di mia proprietà fa da copertura ad un altro unico appartamento di un terzo proprietario
Il terrazzo poggia quindi sul tetto dell’appartamento sottostante e unico riparo alle infiltrazioni risulta essere il pavimento del terrazzo in quanto non c’è idoneo isolamento con guaina.
Il proprietario dell’appartamento sotto il terrazzo vuole che vi sia posto rimedio facendo guaina e rimettendo il pavimento applicando l’art.1125 con le spese invece della posa e del costo del pavimento totalmente a mio carico. Chiede inoltre i danni da infiltrazione a mio carico. Grazie per una sua interpretazione
Buongiorno,
l’applicazione dell’art. 1125 c.c. è corretta. Quanto ai danni, sono a Suo carico perché il terrazzo di Sua proprietà è privo di adeguato isolamento. Poi si dovrebbe capire l’esistenza di eventuali responsabilità in chi le ha venduto l’immobile. Ma questo è un altro discorso e richiederebbe sicuramente un approfondimento.
Cordiali saluti.
Buongiorno sono Mauro
Abito in un condominio dove nella scala che io ho l’appartamento ci sono altri 9 (nove) condomini, 6 (sei) dei quali coperti dal lastrico solare a cui faccio capo io e 4 (quattro) fanno capo ad un altro lastrico solare. I Lastrici solari non sono comunicanti tra loro ma separati e non sono ad uso esclusivo.Gli appartamenti hanno gli ingressi tutti nella stessa scala. Ora si deve procedere alla riparazione del lastrico che serve il mio appartamento . Vorrei sapere chi dovrebbe concorrere alla spesa. In base al codice civile, io sostengo che alle spese dovrebbero concorrere tutti i condomini al quale il lastrico solare fa da copertura cioe 6 (sei) condomini, mentre l’amministratore asserisce che alle spese devono concorrere anche gli altri 4 (quattro) anche se non interessati dalla copertura. Chi ha ragione?
La ringrazio anticipatamente.
Buongiorno sig. Mauro,
dalla Sua descrizione non emerge chiaramente la composizione del Condominio. Andando ad interpretazione potrebbe avere ragione Lei, visto che i lastrici parrebbero ben separati tra loro e quindi anche le spese relative potrebbero essere tenute separate. Per una risposta più dettagliata però sarebbe necessario approfondire.
Cordiali saluti.
non è giusto che chi usa la terrazza paghi solo un terzo e i due condomini sottostanti devono pagare un terzo ciascuno . chi gode e usa la terrazza ha maggiori vantaggi dunque dovrebbe pagare i due terzi il restante chi sta sotto. grazie giulia herzog
Buon giorno
Nel caso di condominio con più terrazze a differenti livelli/piani che non coprono in pianta gli stessi appartamenti, la ripartizione va fatta in proporzione sugli appartamenti che sono coperti dalla terrazza/lastrico su cui si interviene o su tutti gli appartamenti del condominio, anche se non sono coperti dalla terrazza in questione?
Buonasera sig. Fabio,
le spese vanno ripartite tra i condomini il cui appartamento risulta essere coperto dalla terrazza da ristrutturare. Questo in base a quanto prescrive l’art. 1123 terzo comma cod. civ.
Cordiali saluti
buona sera sono proprietario di un locale commerciale sotto un palazzo di 4 piani, e non avendo io accesso al condominio e di conseguenza al terrazzo in che proporzioni dovrei contribuire al rifacimento lastrico solare non avendo tabelle millesimali perché la costruzione molto vecchia
Buongiorno sig. Alessandro,
la regola generale che si applica per il rifacimento del lastrico solare è quella di suddividere le relative spese per 1/3 a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per i restanti 2/3 a carico degli altri condomini. Se necessita di maggiori approfondimenti dovrà fissare una consulenza.
Cordiali saluti.
buonasera, per quanto riguarda la ripartizione di costi di rifacimento del lastrico solare senza alcun uso esclusivo e sotto questo lastrico vi è una sola proprietà (1 piano) e sotto quest’ultima ci sono due proprietà ( piano terra) come vanno suddivise? grazie
Buongiorno,
nel caso di lastrico solare ad uso non esclusivo (quindi di proprietà comune) le spese vanno divise tra tutti per millesimi.
Cordiali saluti.
buongiorno
nel caso in cui non ci fosse una tabella millesimale parziale relativa al lastrico, come si calcola la ripartizione dei 2/3 si considera in % la copertura effettiva del lastrico per ogni singolo condomino? ed ancora nel caso in cui la proiezione del lastrico copra una porzione di garage condominiale, deve essere considerata?
grazie mille
Antonio
Buongiorno,
si utilizzano i millesimi generali. La % di copertura da distinguere per ogni singolo condomino va tenuta certamente in considerazione qualora vi siano notevoli differenze (es. un lastrico copre tutto l’appartamento sottostante mentre di un altro è invece interessata solo una metà). Nella ripartizione spese vanno tenuti in considerazione anche i box rientranti nella proiezione.
Cordiali saluti.
grazie per la risposta
ma non mi è chiaro il caso in cui la terrazza copra parti comuni condominiali (esempio atrio, corsia garage) in questo caso devono partecipare tutti i condomini?
grazie mille
La Cassazione ha chiarito che nella proporzione dei 2/3 rientrano i condomini che sono proprietari di unità immobiliari coperte dal lastrico e non rileva che nella proiezione verticale di detto lastrico vi siano parti comuni.
Ciò detto, per una consulenza specifica del Suo caso, al fine di avere un parere preciso, può contattare lo Studio e fissare un appuntamento.
I nostri più cordiali saluti.
Buongiorno,
per il caso in cui il lastrico solare od una terrazza a livello copra un solo piano di proprietà di un soggetto differente, quindi una sola unità immobiliare,
può indicarmi i riferimenti precisi della Sentenza della Cassazione del 2017
(che nel caso di ha cambiato orientamento affermando che in un caso del genere le spese di manutenzione vadano regolate utilizzando, per analogia, l’articolo 1125 c.c., il quale prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.)
Buongiorno,
i riferimenti sono i seguenti:
Corte di cassazione civile, sez. VI, ord., 14 settembre 2017 n. 21337
Cordiali saluti.
Salve, il mio condominio è costituito da un unico lungo edificio con 4 scale, il lastrico solare sopra è calpestabile e unito per le scale A-B e separato da un muro dall’altro terrazzo (unito anch’esso per le scale C-D). In sostanza sono 2 terrazzi AB e CD separati da un muro. Ora si deve rifare solo la parte di lastrico solare sopra la mia scala (B) per infiltrazioni nel mio appartamento. In questo caso pagano solo quelli della scala:
B – perché sono quelli che stanno sotto al lastrico da riparare?
A-B – perché sono le scale che accedono al terrazzo comune ed indiviso di cui se ne rifà solo una parte?
A-B-C-D Perché in effetti la proprietà è comune ed indivisibile per tutte le scale?
Chiaramente io preferirei che tutti partecipassero al rifacimento perché anche se l’intervento è solo sopra la mia scala, è comunque un terrazzo di tutti dove tutti possono andare.
Mentre quelli delle altre scale vorrebbero farlo pagare solo alla mia scala.
Che fare?
Buongiorno Giampiero,
da quello che scrive le spese parrebbero dover essere sostenute da tutti i condomini delle scale A e B, perché è un terrazzo condominiale che fa da copertura alle due scale, per cui non importa che la riparazione sia da eseguire nella zona sottostante la scala B. Di fatto, tanto per intenderci, anche quelli della scala A accedono e camminano sulla parte ora da sistemare. E poi, aspetto da non sottovalutare, l’infiltrazione che oggi insiste su una parte del terrazzo comune potrebbe estendersi anche alla parte ora non interessata.
Cordiali saluti.
Buongiorno avvocato,
il mio condominio è costituito da un unico corpo di fabbrica dove però la parte posteriore è coperta da un lastrico comune mentre dal lato strada e per tutta la lunghezza del fabbricato vi è un terrazzo a livello che copre alcuni appartamenti e i negozi al piano strada. Quindi di fatto nel mio fabbricato coesistono sia il lastrico comune che il terrazzo a livello di proprietà esclusiva.
La mia domanda è questa: quando devo ripartire le spese di rifacimento guaina del lastrico condominiale dove dovrei utilizzare la tabella A generale devo escludere da tale riparto i millesimi di tutte quelle unità o le percentuali di millesimi di tutte quelle unità immobiliari interamente o parzialmente coperti che si trovano sotto al terrazzo a livello oppure no ? Se così non fosse sarebbe un grosso svantaggio avere una proprietà sotto ad un terrazzo di proprietà esclusiva perchè chi si trova al di sotto di esso pagherebbe sia per lavori dei lastrici che per i lavori al terrazzo a livello mentre chi si trova sotto al lastrico condominiale comune pagherebbe soltanto per i lavori ai lastrici ma non per i lavori ai terrazzi di uso esclusivo creando una grossa contraddizione nell’ interpretazione dell’ articolo 1126. La ringrazio per l’ attenzione
Buongiorno,
la questione da Lei evidenziata richiede una consulenza specifica per darLe un parere esatto. Se vuole, può contattare lo Studio per fissare un appuntamento.
Cordiali saluti.
Buongiorno, francamente il quesito da me sottoposto non pensavo che potesse rientrare in una casistica da consulenza specifica dal momento che questa situazione dovrebbe essere fra quello che succede nella maggior parte dei condomini e pertanto credo di interesse a parecchi utenti che leggono questo forum. In ogni caso ringrazio per la risposta anche se mi riesce alquanto difficile fare un appuntamento al Vostro studio dal momento che mi trovo a Messina.
Saluti
Buon pomeriggio Massimiliano,
si possono dare delle informazioni utili, generali, per aiutare i lettori. Ogni caso però è a sè, e non si può sempre generalizzare, anche perché se dessimo un parere errato (proprio perché basato solo su un commento apparentemente dettagliato), alla fine saremmo poco professionali. A nostro parere il Suo caso richiede un approfondimento.
Ad ogni modo, per Sua informazione, lo studio svolge le consulenze anche online (videochiamate).
Un caro saluto
buongiorno
il mio condominio è formato da un unica scala con tre piani ( 6 condomini)
al piano terra sono ubicati dei pianterreni (alcuni ad uso abitativo, altri a uso commerciale) con entrata privata e nessun accesso al portone ( e quindi al terrazzo)
nel regolamento condominiale non è esplicitato nessun uso esclusivo.
al momento della ripartizione del lastrico solare, i pianterreni che quota devono pagare?
grazie
Buon pomeriggio Signora,
il lastrico solare fa da copertura allo stabile, per cui devono contribuire tutti coloro che si trovano sotto.
Se il lastrico è condominiale, la spesa viene suddivisa tra tutti per millesimi. Altrimenti la spesa è per 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo ed i restanti 2/3 sono suddivisi per millesimi tra tutti gli altri.
Cordiali saluti.
ma se 1/3 lo paga chi ha l uso esclusivo A e 2/3 gli altri in base ai millesimi…i conti non tornano perchè rimarrebbe ancora la quota millesimale di A…come viene divisa questa quota ? la paga solo A in aggiunta all 1/3, la dividono gli altri proprietari o viene divisa tra tutti i proprietari incluso A?
Buongiorno Giuseppe,
1/3 della spesa viene pagato da chi ha l’uso esclusivo, gli altri 2/3 vengono divisi tra i restanti proprietari che si trovano nella proiezione verticale del lastrico. E come viene divisa la spesa corrispondente ai 2/3? In base ai millesimi di quei proprietari soltanto. E’ più chiaro così?
Cordiali saluti.
Buongiorno, il condominio in cui vivo e che nel quale sono subentrato da pochi mesi deve fare interventi di ripristino/manutenzione del lastrico solare sul quale possono accedere, in modo esclusivo, soltanto 3 condomini dei 9 totali, inoltre detto lastrico sottende per l’intera superficie soltanto gli appartamenti di proprietà degli stessi 3 condomini che ne hanno l’accesso. E’ corretto ipotizzare che i costi di ripristino/manutenzione del lastrico siano al 100% a carico dei 3 proprietari, in ragione che 1/3 dei costi è per l’uso esclusivo + 2/3 in quanto sono i medesimi a trarne utilità (art. 1123 co.3 del C.C.)?
Lucio
Buongiorno signor Lucio,
se effettivamente il lastrico è ad uso esclusivo di questi 3 condomini e funge da copertura soltanto ai loro appartamenti, è assolutamente corretto che la spesa sia sostenuta soltanto da loro tre.
Cordiali saluti.
Buongiorno, un chiarimento. Nel caso di un piccolo condominio di sole 3 unità abitative dove il terrazzo di copertura dell’ingresso condominiale è di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano :come andranno ripartite le spese? Grazie
Voglio specificare in aggiunta alla mail precedente che il terrazzo è di proprietà dell’ultimo piano. Grazie
salve, ho un lastrico solare ad uso esclusivo, la sua proiezione funge da copertura all appartamento sottostante di un altro condomino e sotto ad esso si trova il mio garage seminterrato entrambi di pari metratura. come si dividono le spese di rifacimento del lastrico solare? il mio dubbio non è tanto sull applicazione della lg 1126 quanto sul valore millesimale di un box auto seminterrato a paragone con l appartamento sopra ad esso. grazie
Buongiorno,
nel calcolo dei millesimi da attribuire ad un box si applicano dei coefficienti diversi da quelli riferiti agli appartamenti.
Cordiali saluti.
Nel caso di un Condominio con più lastrici solari dove il regolamento stabilisce che in caso di rifacimento di uno dei lastrici solari la ripartizione avviene per 1/3 al proprietario del lastrico e per i 2/3 tra tutti i condomini anche quelli che non sono sotto la verticale del lastrico da rifare in questo caso il proprietario del lastrico solare rientra anche nella suddivisione dei 2/3.
Grazie
In teoria i 2/3 dovrebbero essere a carico di tutti tranne il proprietario del lastrico che già sostiene la spesa per 1/3. Tuttavia il Vostro regolamento è sibillino nel senso che, per avere la certezza assoluta che non rientra nei 2/3 anche il proprietario del lastrico, avrebbe dovuto esserci scritto ” e per i 2/3 tra tutti gli altri condomini…”.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
nella ripartizione delle spese relative al ripristino di un lastrico solare ad uso esclusivo, sono condomino che contribuirà alla ripartizione pari ad un terzo. Vorrei sapere quali sono i lavoro a cui devo contribuire. Solo l’impearmeabilizzazione o anche il rifacimento e l’acquisto della nuova pavimentazione?
Buongiorno,
è la spesa totale che viene divisa in 1/3 e 2/3.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
Ho comprato una casa indipendente però due delle stanze vengono coperte dal terrazzo ad uso esclusivo di due persone che abitano sopra di me e che sono un condominio a se (hanno una loro entrata distinta dalla mia con civico differente).
La terrazza in questione è praticamente l’ingresso per accedere alle loro 3 case.
Da due anni a questa parte quando ci sono state forti piogge ho avuto delle perdite sul contro soffitto che fortunatamente nei giorni di bel tempo si sono asciugate anche se non so bene come siano effettivamente le condizioni del contro soffitto. Detto ciò documentandomi nei vari siti penso che in questo caso bisogna usare l’articolo 1125 c.c., anche se in ogni caso ci rimetto io perché essendo una divisione in parti uguali tra sotto e sopra e potendo loro dividersi le spese della metà di sopra andranno a pagare di meno. Ora la mia domanda è, il mio ragionamento è giusto? La porzione di spesa maggiore va comunque a mio carico?
E per finire, se loro vogliono pianellare e a me interessa solo l’impermeabilizzazione che già la guaina può darmi è giusto che io vada a pagare anche le piastrelle, i battiscopa e i relativi lavori di posa delle mattonelle essendo il terrazzo ad uso esclusivo loro?
Grazie mille in anticipo per l’eventuale risposta.
Buonasera Signora,
dalla Sua descrizione parrebbero esserci i presupposti per l’applicazione dell’art. 1125 c.c. il quale stabilisce che sono da suddividere al 50% le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (quindi l’impermeabilizzazione), mentre a carico del proprietario del piano di sopra rimane la spesa della copertura del pavimento (piastrelle, etc…) e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Cordiali saluti.
salve,ma se il proprietario del lastrico solare ha un appartamento sottostante al lastrico di sua proprietà,deve pagare solo 1/3,oppure deve pagare anche la sua quota relativa ai 2/3 da dividere tra tutti i condomini?
Buongiorno,
il proprietario dell’appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per 1/3 quale utente esclusivo del terrazzo e per 2/3 in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico.
Cordiali saluti.
buongiorno
mi ricollego al quesito
ho un appartamento al secondo piano (su unico piano)
al terzo piano ho un terrazzo di proprietà al quale si accede da scala condominiale, terrazzo affiancato da un altro terrazzo ma condominiale
quindi il terrazzo non è collegato all’appartamento ma è sovrastante
abbiamo realizzato delle opere di impermeabilizzazione
dovrei corrispondere 1/3 per il mio terrazzo e in base ai millesimi per il terrazzo condominiale
Oltre a 1/3 dovrei corrispondere anche i 2/3 per millesimi visto che copre anche il mio appartamento ?
Entrambi i terrazzi sono a totale copertura (verticale) di tutto il condominio.
Buon pomeriggio,
esattamente.
Per il terrazzo condominiale la spesa è divisa tra tutti per millesimi.
Per il suo terrazzo deve pagare sia 1/3 sia partecipare per millesimi alla spesa dei 2/3.
Cordiali saluti.
salve, sono proprietario di un appartamento in un condominio con un’unica scala. Una sezione dell’immobile ha 7 piani, l’altra 3 piani, con due soprastanti lastrici solari distinti ed ad uso non esclusivo. Tutti i condomini hanno quindi accesso ad entrambi i lastrici solari.
Si rende necessario effettuare interventi di manutenzione al lastrico solare soprastante la sezione del palazzo a 3 piani. Il regolamento condominiale nulla prevede. Trattandosi di lastrici solari separati è corretto ripartire le spese per 1/3 a carico di tutti i condomini e 2/3 a carico dei soli 3 condomini sottostanti la proiezione del lastrico solare in base ai millesimi posseduti?
Buonasera,
la suddivisione 1/3 – 2/3 viene applicata in presenza di lastrico ad uso esclusivo.
Qui i lastrici sono condominiali e, anche se separati, Lei scrive che tutti indistintamente ne hanno accesso. Per cui la spesa va divisa tra tutti per millesimi.
Cordiali saluti.
Buona sera
abito in una palazina che ha due ingressi separati , ogni ingresso ha 3 appartamenti uno per piano mentre nel lastrico c’è un’altro appartamento che risulta come locale di sgombero ma e abitato ;
come devo ripartire le spese per il rifacimento del lastrico ?
1/3 è a carico di chi è proprietario ” del locale di sgombero che usano come abitazione ” e i restanti 2/3 deve essere suddiviso dai 3 appartamenti sottostanti ?
inoltre se la palazina ha due ingressi e i canali di scolo sono a giro di tutta la palazina, posso richiedere preventivi separati per il rifacimento del lastrico e dei canali di scolo?
Buonasera,
le domande poste sono molto specifiche e necessitano di una consulenza.
Se ritiene, ci scriva pure per fissare un appuntamento (in studio o in videochiamata).
Cordiali saluti.
Buongiorno,
il mio garage seminterrato è in parte coperto dall’androne esterno che porta all’ingresso principale di un condominio di 6 appartamenti. Chiedo come debba essere fatta la ripartizione delle spese in caso di infiltrazioni.
Buonasera Donatella,
sarebbe opportuno approfondire con una consulenza per poter dare un parere completo.
Buonasera. Per impermeabilizzare una terrazza, di proprietà esclusiva al piano di un appartamento (che nel contempo funge da copertura dei sottostanti appartamenti) dovremo ovviamente demolire il vecchio pavimento (privato) della terrazza. Le spese relative alla posa ed all’acquisto del nuovo pavimento in piastrelle come devono essere ripartite? Il proprietario della terrazza deve eventualmente rimanere entro ambiti precisi di spesa per l’acquisto delle piastrelle o ha carta bianca e può addebitare al condominio il tipo di piastrella che ritiene opportuna? Grazie
Buongiorno Emanuele,
non è possibile fornire una risposta precisa e dettagliata sulla base delle poche informazioni che riporta in questa sede. Bisognerebbe fissare una consulenza.
Buongiorno mi chiamo Massimo una informazione….. ho una palestra sotto due appartamenti con terrazzo e sotto una parte comune del condominio dove purtroppo si sono verificate notevoli infiltrazioni di acqua se ho capitpo bene la divisione delle spese riguarda solo il sottoscritto per i 2/3 e i due condomini proprietari del terrazzo per 1/3 mentre sulla parte comune partecipano tutti i condomini per 1/3 e io sempre per i 2/3 oppure si devono dividere le spese fra tutti i condomini per 2/3 e per i proprietari per 1/3?
Grazie
Buongiorno Massimo,
per darLe un parere sulla questione che rappresenta sarebbe opportuno approfondire i vari aspetti in una consulenza.
Buongiorno,
in merito al suo chiarimento volevo suggerire che anche nel mio caso la suddivisione delle spese non è stata equa in quanto la terrazza si trova sopra la mia verticale in un condominio di tre piani.
La spesa è stata divisa in parti uguali nonostante l’attico avesse molti più millesimi dei due appartamenti sottostanti.
Andrebbe rivisto anche questa casistica.
Grazie
Buongiorno,
da quello che scrive non riusciamo a capire concretamente le ragioni per cui sia stato applicato questo criterio di spesa e sulla base di quale decisione.
Se ha bisogno di una consulenza specifica ci contatti pure.
Cordiali saluti
Buonasera, a parte la sentenza del 2017 che già conosco potete fornirmi maggiori riferimenti normativi riguardo i casi di negligenza? Nel mio condominio c’è un lastrico ad uso esclusivo con chiari ed inequivocabili segni di mancata manutenzione per il quale si richiede a noi proprietari sottostanti di contribuire alla spesa. Vi ringrazio
Buongiorno,
la negligenza può consistere nel ricoprire il terrazzo di piante contenute in vasi pesanti (che diventano poi ancora più pesanti con l’aggiunta del terriccio e delle piante che crescono), oppure nel posizionare piscine, etc…
Quanto ai riferimenti normativi, non è escluso che li pubblicheremo con un articolo di aggiornamento sul nostro sito.
Cordiali saluti.
buonasera, quesito che desidero sottoporvi: edificio di sette piani +un attico, due appartamenti per piano.
Considerando che il mio appartamento sfora di circa 3mq nella proiezione dell’altro appartamento contiguo soggetto a spese per ammaloramento lastrico solare sovrastante; come si ripartiscono le spese? Non vale più il principio della proiezione verticale per cui le spese di riparazione devono essere sostenute dai proprietari sottostanti la parte ammalorata?
Spero di essere stato chiaro nella mia descrizione.
tanta grazie per la gentile risposta
Buonasera,
purtroppo il quesito che sottopone, per poter essere risolto compiutamente, necessita di maggiori approfondimenti e informazioni.
Se ritiene si può fissare una consulenza in modo tale da capire meglio la situazione del Suo Condominio.
Cordiali saluti.