Dissenso alle liti condominiali

Il dissenso alle liti condominiali

Articolo 1132 codice civile

L’art. 1132 c.c. stabilisce che “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”.

Che cos’è dunque il dissenso alle liti?

È la possibilità, per il condòmino che non è d’accordo nel partecipare ad una causa che vede coinvolto il Condominio, di dissociarsi da quella lite. 

E in che modo può separare la propria responsabilità da quella del Condominio?

La legge prescrivere a riguardo modi e tempi specifici.

Il condòmino dissenziente infatti, entro 30 giorni dall’assemblea se vi ha presenziato oppure da quando ha ricevuto il verbale, deve inviare all’amministratore una comunicazione scritta con la quale informa di essere contrario alla causa e di volere pertanto essere esonerato dalla partecipazione alle spese legali.

Meglio distinguere le due ipotesi per fare chiarezza.

Chi ha partecipato all’assemblea non deve, com’è ovvio, avere espresso voto favorevole alla causa, cioè ad instaurare una causa o a resistere ad un giudizio promosso nei confronti del Condominio.

Deve infatti dapprima votare contro la partecipazione del Condominio alla causa e poi deve espressamente far inserire nel verbale un’apposita dichiarazione, con la quale ribadisce la sua contrarietà alla causa, nonché la sua richiesta di essere esonerato dalle spese di lite, in caso di soccombenza del Condominio.

Oppure può, successivamente all’assemblea ed entro 30 giorni da questa, mandare all’amministratore la comunicazione scritta di contrarietà alla lite e di conseguente esonero dalle spese legali altrimenti dovute pro quota. 

Chi invece non ha partecipato all’assemblea, una volta ricevuto il verbale, se è contrario a partecipare alla causa deliberata dovrà mandare la suddetta comunicazione entro 30 giorni dal ricevimento del verbale medesimo.

La comunicazione può essere notificata a mezzo di ufficiale giudiziario, ma è legittimo il ricorso a forme meno solenni, per cui la manifestazione di dissenso può anche essere inviata con una raccomandata a/r o con una PEC.

Se quindi il condòmino che ha votato “no” esprime il proprio dissenso a verbale, non è tenuto a mandare all’amministratore alcuna comunicazione successiva.

Tuttavia, al fine di evitare discussioni in merito alla validità del dissenso manifestato in assemblea, consigliamo sempre di comunicare il proprio dissenso all’Amministratore anche con una successiva raccomandataa/r o a mezzo PEC.

Da quanto sopra detto quindi emerge come il dissenso possa essere manifestato solo per le cause, attive o passive, alle quali il Condominio decida di partecipare in forza di una delibera assembleare. 

Senza delibera il dissenso alla lite non può essere espresso.

Ciò significa che per i procedimenti che l’amministratore promuove, perché rientranti nei propri poteri a norma dell’art. 1130 c.c. (ad esempio il ricorso per decreto ingiuntivo contro il condomino moroso oppure il ricorso d’urgenza per ottenere la documentazione contabile dal precedente amministratore), non c’è dissenso alle liti.

Idem nel caso di opposizione del condomino moroso avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è che il dissenso alle liti opera solo nelle cause che vedono il Condominio contro uno o più soggetti terzi estranei al Condominio.

Secondo la giurisprudenza, l’art. 1132 c.c. non è applicabile laddove la lite veda il Condominio contro uno o più condòmini.

Rispetto a quanto fin qui esposto una precisazione è d’obbligo, per non ingenerare equivoci.

Nel senso che è vero, come abbiamo detto, che ci sono questioni sulle quali l’amministratore gode di autonomia nell’iniziativa processuale e non ha necessità di vedersi ratificare l’operato da parte dell’assemblea, ma se si tratta di una causa che coinvolge il Condominio contro soggetti terzi, il condòmino contrario a tale azione può fare ricorso all’assemblea ai sensi dell’art. 1133 c.c. e, se la stessa conferma e ratifica l’operato dell’amministratore, quel condòmino contrario può esprimere il proprio dissenso contro tale delibera.

Il dissenso poi non può essere manifestato rispetto ad un procedimento di mediazione. 

La mediazione infatti ha la finalità di comporre (quanto meno di tentare di comporre) in via bonaria una controversia, evitando così il ricorso alla causa.

Siamo ancora quindi in una fase stragiudiziale.

Ne consegue che la deliberazione avente ad oggetto la procedura di mediazione non può essere considerata alla stregua di una delibera relativa ad una lite.

Pertanto, i condòmini contrari non possono far altro che rispettare la decisione assembleare, in virtù di quanto disposto dall’art. 1137, primo comma, c.c. con l’ovvia conseguenza di essere tenuti a partecipare a tutte le spese di mediazione.

Si evidenzia poi che il condòmino (contrario alla delibera avente ad oggetto la mediazione o dissenziente rispetto alla decisione avente ad oggetto la lite giudiziaria) conserva, comunque, la facoltà di impugnare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., la deliberazione assembleare, se ricorrono i presupposti di annullabilità o nullità.

L’impugnazione è un rimedio differente rispetto alla fattispecie di cui all’art. 1132 c.c., espressamente riferita alla possibilità di scindere la propria responsabilità da quella degli altri condòmini, nel caso di soccombenza del condominio in una lite giudiziaria.

Chi paga gli avvocati?

Chiariamo poi che quando si parla di spese legali, ci sono certamente da sostenere quelle del proprio avvocato ed eventualmente quelle che si è costretti a pagare alla controparte nel caso risulti vittoriosa.

L’avvocato svolge la propria attività, in nome e per conto del Condominio, già prima del giudizio, anche in via stragiudiziale, come nel caso, già accennato, di eventuali mediazioni, oppure nell’ipotesi in cui colloquia (anche telefonicamente o a mezzo mail) con l’amministratore di Condominio o incontra i condòmini riuniti in assemblea, ovvero nel caso in cui rediga una corrispondenza propedeutica alla causa, etc.

Da tutte queste spese di natura stragiudiziale nessuno può dissociarsi (e quindi non partecipare pro quota) con un dissenso alle liti.

Il dissenso opera con riguarda alle spese di giudizio.

Per cui occorre domandarsi:

Cosa comporta il dissenso alle liti, se il Condominio perde la causa?

Se il Condominio perde la causa, il condòmino dissenziente non è tenuto a pagare le spese legali né dell’avvocato del Condominio né dell’avvocato di controparte, liquidate dal Giudice con la sentenza.

Qualora abbia già eseguito dei pagamenti in tal senso, ha diritto ad essere rimborsato.

Peraltro un condòmino dissenziente non dovrebbe essere tenuto a pagare alcun acconto: gli acconti pagati al legale del Condominio sono appunto anticipazioni sulla parcella finale, per cui non vanno chiesti pro quota al condòmino dissenziente.

E se invece il Condominio vince la causa?

In questo caso il condòmino dissenziente dovrà partecipare alle spese del giudizio qualora non vengano rimborsate totalmente dalla controparte e purché abbia tratto vantaggio dalla sentenza (ad es. se il Condominio ottiene il risarcimento dei danni in una causa contro l’Impresa che ha eseguito i lavori).

Altrimenti non pagherà nulla.

Per le controversie interne non si applica l’art. 1132 c.c.

Per le controversie che dovessero nascere tra Condominio e singoli condòmini, si determina una sorta di ideale separazione di centri d’interesse e pertanto non potranno addebitarsi le spese legali al singolo condòmino che è controparte in un procedimento contro il condominio, salvo quanto liquidato dal Giudice nel caso di soccombenza, cheil Condominio potrà addebitare nel consuntivo di gestione al condomino soccombente.

Sentenza della Corte di Cassazione del 23 gennaio 2018

Non trova applicazione il disposto di cui all’art. 1132 c.c.. La Corte di Cassazione (Seconda Sezione Civile, sentenza n. 1629 del 23 gennaio 2018) ha sancito che è nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea condominiale che, all’esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il Condominio ed un singolo condòmino, disponga anche a carico di quest’ultimo, “pro quota“, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo o per il consulente di parte; in tal caso, infatti, non può farsi applicazione, neanche in via analogica, degli artt. 1132 e 1101 c.c., trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condòmino.

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