FAQ

Le domande più frequenti della vita condominiale.

Prima di tutto bisogna inviare una lettera scritta sia al proprietario dell’appartamento dal quale proviene l’infiltrazione, sia all’amministratore del Condominio quando il danno proviene da una parte comune, oppure se la provenienza è incerta.

Leggi il nostro articolo di approfondimento sulle varie tipologie di infiltrazioni d’acqua.

In caso di danni da infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali e verificatisi in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, il risarcimento dovrà essere a carico del Condominio e la spesa ripartita tra tutti i condomini.

Nei confronti del condomino moroso l’Amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto ingiuntivo con effetto immediato per la riscossione delle spese condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. 

Leggi il nostro articolo di approfondimento sul condomino e condominio moroso.

L’acquirente di un’unità immobiliare può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del vecchio proprietario, ma solo per le spese relative all’anno in corso e a quello precedente.

Inoltre, è stabilito che il precedente proprietario resterà obbligato con il nuovo fino al momento in cui verrà trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di rogito.

Per un approfondimento leggi il nostro articolo sulle spese condominiale arretrate.

Per rimuovere l’amministratore dovrà essere convocata l’assemblea da parte di almeno due condomini che rappresentino non meno di 1/6 del valore millesimale dell’edificio. Prima è necessario richiedere all’amministratore di provvedere alla convocazione dell’assemblea. In caso di inerzia, si può procedere in autonomia.

La revoca dell’amministratore deve essere inserita nell’ordine del giorno.

Qualora le spese per i lavori di manutenzione straordinaria siano state decise e approvate prima della stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore.

Non importa se le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.

L’aggiudicatario dell’immobile all’asta è obbligato insieme al precedente proprietario al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Nella realtà però è sempre l’aggiudicatario a pagarle. 

Per un approfondimento leggi il nostro articolo sulle spese condominiali arretrate.

Delle spese condominiali precedenti invece resta responsabile solo il vecchio proprietario.

Se però quest’ultimo non è in grado di pagare, alla fine i debiti ricadono ancora sul Condominio nel suo complesso e, quindi, anche sul nuovo proprietario della casa all’asta, per i suoi millesimi di proprietà.

In assenza di specifici divieti nel regolamento, esso è parte comune e, quindi, di proprietà di tutti i condomini indistintamente.

L’utilizzo è consentito a tutti purché ciascun condomino non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso.

In un caso del genere l’Amministratore non ha alcun potere né rappresentanza sulle parti private. Può, al massimo, richiamare i condomini al rispetto del regolamento e all’educazione con una comunicazione, ma niente più.

Questo rimane un problema tra i due condomini.

Sì, quando dall’unità immobiliare privata o dal comportamento del singolo proprietario derivi un pericolo per gli altri condomini.

Sì, purché la videocamera non riprenda le parti private altrui (porta del vicino, garage del vicino).

Per approfondire l’argomento leggi il nostro articolo sulla videosorveglianza in condominio.

No, ma occorre affiggere il cartello con l’avviso della presenza delle telecamere, visibile a tutti coloro che transitino nelle adiacenze. 

Sì, con un voto favorevole da parte della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresenti almeno 500 millesimi.

Occorrerà poi affiggere il cartello di avviso della presenza di telecamere. 

Sì. Il diritto di tenere cani in Condominio si estende anche alla possibilità di trasportarli in ascensore.

Il padrone dovrà ovviamente fare in modo che l’animale non sporchi e, se ciò accade, dovrà pulire immediatamente.

Solo una clausola del regolamento condominiale approvata all’unanimità o un regolamento condominiale contrattuale può vietare di portare il cane in ascensore.

Non può in alcun modo essere vietato l’utilizzo dell’ascensore al non vedente accompagnato dal proprio cane guida, essendo stabilito per legge il diritto al libero accesso di questi animali a tutte le strutture e pertinenze relative.

Sì, ma solo se previsto da una clausola del regolamento condominiale approvata all’unanimità o da un regolamento condominiale contrattuale.

Solo un Giudice può accertare che il rumore del cane superi la soglia della normale tollerabilità. 

Il condomino coinvolto nella lite contro il Condominio non deve partecipare alle spese del legale del Condominio.

Si tratta della possibilità per un condomino di dissociarsi dalle cause che il Condominio promuove o subisce.

A seguito dell’assemblea con la quale il Condominio decide di promuovere o resistere ad una lite, chi intende dissociarsi, se è presente in assemblea deve votare a sfavore e, in ogni caso, deve inviare all’Amministratore una raccomandata o una PEC nella quale comunica la volontà di non contribuire alle spese giudiziali.

Entro 30 giorni dall’assemblea se si presenzia o dal ricevimento del verbale.

Se il Condominio vince la causa, il condomino dissenziente dovrà partecipare alle spese del giudizio qualora non vengano rimborsate dalla controparte, purchè abbia tratto vantaggio dalla sentenza (ad es. se il Condominio ottiene il risarcimento dei danni in una causa contro l’Impresa che ha eseguito i lavori).

Se il Condominio perde la causa, il condomino dissenziente non è tenuto a pagare le spese legali. Qualora abbia già eseguito dei pagamenti in tal senso, ha diritto ad essere rimborsato.

Si possono far installare dissuasori per volatili ma occorre inserire il problema all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale per la relativa approvazione.

Trattandosi di un’innovazione, occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La spesa approvata sarà divisa tra tutti per millesimi, salvo diversi accordi (da approvare all’unanimità).

Data la pericolosità del guano dei piccioni e del danneggiamento che provoca alle parti comuni, il Condominio sarà responsabile per i danni derivanti al condomino dalla presenza dei piccioni. L’Amministratore dovrà quantomeno programmare una pulizia periodica che, però, in prospettiva, potrebbe rivelarsi spesa più costosa dell’installazione dei dissuasori (perchè sostenuta continuamente).

Il singolo condòmino può sempre provvedere in proprio e potrà poi chiedere il rimborso al Condominio.

Una delibera nulla è impugnabile in qualunque momento da chiunque ne abbia interesse. Una delibera annullabile invece deve essere impugnata entro 30 giorni dalla votazione o dalla ricezione del verbale per gli assenti.

No. Le delibere annullabili possono essere impugnate solo da chi non ha partecipato all’assemblea oppure se, partecipando, ha votato no o si è astenuto.

Sì, sempre, non solo quando si tratta di delibera irregolare (nulla o annullabile). Anche una delibera regolare può essere modificata.

La morte estingue il mandato se l’amministratore era una persona fisica. Se invece si tratta di una società di capitali, il mandato non viene meno se chi subentra abbia i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore.

No, la legge lo vieta. Non possono quindi ricevere somme od eseguire pagamenti per conto del Condominio, nè dare esecuzione a delibere assunte quando l’Amministratore era in vita. Non possono neppure convocare l’assemblea per la sostituzione dell’amministratore defunto.

Sì, quello di consegnare tutta la documentazione al nuovo Amministratore.

Ciascun condòmino può convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.

No. La delibera è nulla perchè esula dai poteri dell’assemblea incidere sui diritti individuali dei singoli condomini, imponendo a questi ultimi un obbligo di fare. Una delibera del genere, per essere valida, deve essere approvata all’unanimità.

Sì, perchè in mancanza del suo consenso, l’Amministratore non può divulgare un dato personale come l’indirizzo di posta elettronica o il numero di telefono.

No, perchè è sufficiente che metta a disposizione, prima dell’assemblea, tutta la documentazione pertinente. Tuttavia, di solito gli Amministratori allegano sempre il bilancio da approvare ed è una buona prassi che continuino a mandare tale documentazione prima dell’assemblea. 

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