L’assicurazione nel condominio

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assicurazione condominio

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La polizza fabbricati

Il contratto di assicurazione.

La legge italiana non obbliga i condomini ad assicurare lo stabile, perciò tale scelta spetta ai singoli partecipanti. 

Può capitare che sia lo stesso regolamento contrattuale a stabilire che il condominio debba stipulare una polizza.

Dunque, in tale unica ipotesi l’amministratore potrà procedere in perfetta autonomia per la sottoscrizione del relativo contratto, senza alcuna necessaria autorizzazione da parte dei condomini. 

Nella maggior parte dei casi, però, il regolamento è privo di tale clausola e, conseguentemente, l’amministratore sarà obbligato ad indire un’assemblea per interpellare i proprietari al fine di eseguire la volontà dei condomini.

In tal senso è intervenuta la giurisprudenza che, nel corso degli anni ed in modo costante, ha consolidato il principio per cui l’amministratore condominiale non è autorizzato a stipulare alcuna polizza assicurativa, senza aver ottenuto prima il benestare dai singoli proprietari dello stabile.

Infatti, la Corte Suprema di Cassazione, ha evidenziato come tale attività non risulti tra quelle elencate all’art. 1130 n. 4 c.c. attribuite esclusivamente all’amministratore.

Pertanto, l’amministratore è obbligato ad eseguire unicamente gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, così riferendosi ai soli atti materiali e giudiziali necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione.

E in effetti, tale contratto non possiede gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma 1130 c.c., bensì ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato. 

Tale orientamento giurisprudenziale, dunque, è stato adottato in virtù del fatto che la stipula del contratto di assicurazione comporta una valutazione di tipo economico e pratico che, potendo avere costi assai diversi, è opportuno vagliare in assemblea, tenendo conto della necessità e delle specifiche caratteristiche dello stabile.

A tal riguardo è d’obbligo poi sottolineare come per la deliberazione di tale materia occorre ottenere la maggioranza semplice dell’assemblea prevista dall’art. 1136, c.c. trattandosi di gestione ordinaria della cosa comune.

È di tutta evidenza che lo sguardo assembleare è rivolto alle sole parti comuni dell’edificio e non anche ai beni di proprietà esclusiva dei condomini.

Al fine di poter estendere tale pattuizione anche alle parti esclusive occorre l’unanimità dei consensi dei condomini.

In difetto di tale unanimità, nulla impedisce ai singoli condomini di stipulare per conto proprio una polizza assicurativa a copertura dei rischi delle rispettive proprietà esclusive e della corrispondente quota di proprietà in comune.

La polizza globale fabbricati.

Al fine di fornire una copertura globale per la garanzia dei fabbricati condominiali, dei proprietari, dei conduttori e dei terzi estranei è stata introdotta la polizza globale fabbricati.

Tale obbligazione è un unico contratto che riserva in sé vantaggi sia dal punto di vista normativo che economico, tanto è che si presenta flessibile e malleabile alle necessità dei singoli condomini, garantendo il livello di copertura più adatto a ogni situazione.

In particolare, la predetta polizza riesce a coprire i danni provocati e subiti dall’edificio condominiale in ogni sua parte, comprese le proprietà esclusive dei singoli condomini e l’incolumità di terze persone.

La polizza globale fabbricati comprende ben due tipologie di garanzie, ovvero: a) le garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato condominiale in quanto dallo stesso subiti, sia nelle parti comuni che nella proprietà esclusiva; b) la garanzia di responsabilità civile, che si riferisce ai danni arrecati dal fabbricato ai terzi, per lesioni personali, per morte, per danneggiamenti a cose o animali.

Tuttavia, è possibile stipulare polizze separate a seconda delle esigenze dello stabile.

I rischi assicurabili.

È scontato che i casi di rischio non specificati nella polizza non sono coperti. 

Difatti, il rischio assicurato in sostanza è il pericolo concretamente assunto dall’assicuratore, normalmente descritto nella polizza in modo dettagliato.

Normalmente, le compagnie assicuratrici offrono delle polizze che contengono una serie di garanzie che si possono definire “base e/o standard”.

È, però possibile inserire delle garanzie aggiuntive, che devono essere espressamente richiamate e per cui deve essere corrisposta una maggiorazione del premio.

Tuttavia, vi sono delle compagnie che preferiscono concedere queste garanzie speciali con l’emissione di una polizza apposita che è complementare a quella base.

Vediamo quali sono i rischi generalmente garantiti.

Garanzie contro rischio incendio.  

Le polizze standard garantiscono che lo stabile sia tutelato dal rischio incendio, coprendo sia i danni materiali causati da colpa dell’assicurato, sia direttamente causati al fabbricato.

Naturalmente, l’assicurazione coprirà l’importo riportato in polizza, escluso il valore dell’area su cui sorge il fabbricato.

Si sottolinea, quindi, come la garanzia si riferisce in particolare a:

a) incendio;

b) azione del fulmine, esclusi i danni a macchine, apparecchi e impianti elettrici;

c) scoppio ed esplosione;

d) caduta di aeromobili, di loro parti o di cose da essi trasportate, caduta meteoriti e satelliti;

e) urto di veicoli stradali o natanti, purché non appartenenti all’assi-curato;

f) furto e conseguenti guasti causati dai ladri ai fissi e agli infissi di proprietà e uso comune, comprese le porte di ingresso agli appartamenti;

g) rovina di ascensori per rottura dei congegni.

Le compagnie di assicurazione concedono anche – purché siano conseguenza diretta degli eventi previsti in polizza – la garanzia per danni derivanti dalla perdita di pigioni o del mancato godimento per indisponibilità del fabbricato, locato o abitato dall’assicurato e rimasto danneggiato, per il periodo necessario al suo ripristino.

A fronte dei numerosi rischi che le compagnie assicuratrici di regola garantiscono, vi sono molte altre ipotesi di danno che possono colpire il fabbricato condominiale, ma che non sono coperte da assicurazione come, a puro titolo esemplificativo, gli atti vandalici, terrorismo e sabotaggio, tumulti popolari, terremoti, mareggiate, inondazioni, alluvioni ecc.

Garanzie per danni da acqua.

Ove espressamente richiamati, le polizze globali coprono i danni causati da spargimento d’acqua condotta a seguito di rottura accidentale di impianti idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento installati nel fabbricato stesso.

Altresì, è coperta anche la responsabilità civile dell’assicurato per danni involontariamente causati a terzi, mentre sono esclusi i danni da semplici infiltrazioni di acqua piovana non derivanti da rottura di tubazioni o condotte.

A tal punto pare necessario evidenziare come il termine acqua condotta, riportato nei vari contratti, è stato coniato dagli assicuratori per indicare l’acqua potabile, piovana o di scarico, che è condotta negli appositi impianti a servizio del fabbricato.

Può, infatti, considerarsi acqua condotta:

  • l’acqua che scorre nelle tubazioni di acqua potabile
  • l’acqua che scorre nell’impianto di riscaldamento
  • l’acqua di scarico
  • l’acqua piovana raccolta nelle grondaie.

Non è acqua condotta, invece:

  • l’acqua piovana che si infiltra nei pluviali
  • l’acqua piovana che si infiltra in rotture
  • l’acqua piovana che entra da una finestra aperta
  • l’acqua che esce da un lavandino o da una vasca.

L’assicurazione si obbliga, quindi, ad indennizzare l’assicurato dei costi necessari per ripristinare il fabbricato descritto in polizza, per i danni materiali e diretti prodotti da spargimento da acqua a seguito di rottura accidentale di condutture e impianti fissi del fabbricato, esclusi quelli interrati.

Sono comprese, poi, nella garanzia tutte le tubature idriche facenti parte degli impianti necessari alla conduzione del fabbricato.

Non sono invece comprese in garanzia quelle tubazioni che fanno parte dell’arredamento dei locali.

La condizione per l’esecutività della garanzia diretta è la rottura accidentale dell’impianto facente parte del fabbricato assicurato.

Connessa alla garanzia di acqua condotta è quella della “spesa di ricerca e riparazione per i danni da spargimento d’acqua”, la quale rappresenta il completamento dei danni da acqua; con tale garanzia vengono ammessi gli oneri che l’assicurato sostiene per localizzare, riparare e sostituire la parte di tubazione lesionata.

È evidente che, qualora la rottura sia visibile ictu oculis non saranno corrisposti da parte dell’assicurazione gli importi relativi alla localizzazione, in quanto non necessari.

Tale garanzia è accessoria rispetto all’acqua condotta e opera solo dopo che sia operante la garanzia principale. 

Le occlusioni invece di canali di gronda e pluviali non sono indennizzabili se i danni provocati a terzi – causati da occlusione di condutture – non sono riconducibili a una rottura accidentale, presupposto necessario per attivare la garanzia di responsabilità.

Al fine di attivare, quindi, la predetta garanzia per i locali interrati o seminterrati, è sempre necessaria la rottura accidentale di condutture del fabbricato.

Responsabilità verso terzi.

La polizza globale fabbricati, con l’assicurazione della responsabilità civile verso i terzi, si obbliga a tenere indenne l’assicurato di quanto questi – in qualità di proprietario dello stabile assicurato e conduttore delle parti comuni – sia tenuto a pagare a titolo di risarcimento, quale civilmente responsabile ai sensi di legge, per danni involontariamente cagionati a terzi per morte, lesioni personali e per danneggiamenti a cose e/o animali, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione ai rischi insiti nella proprietà del fabbricato e nella conduzione delle parti comuni.

L’assicurazione, quindi, vale anche per la responsabilità civile che possa derivare all’assicurato da fatto doloso di persone delle quali debba rispondere.

Altresì, tale polizza è comprensiva della responsabilità civile verso terzi dell’assicurato quale committente dei lavori di ordinaria e/o straordinaria manutenzione del fabbricato.

Le tempistiche sulla denuncia di sinistro.

Allorquando si verifichi un sinistro, è compito dell’amministratore denunciare alla compagnia assicuratrice l’accaduto entro e non oltre tre giorni dalla data dell’avvenimento o dalla data di scoperta del fatto, ai sensi dell’art. 1913 c.c.

Dunque, il singolo condomino deve agire celermente nel riportare immediatamente la notizia del danno all’amministratore del proprio condominio, al fine di poter far sì che l’amministratore abbia il tempo necessario per effettuare la denuncia del sinistro alla compagnia di assicurazione.

L’inadempimento doloso dell’obbligo di avviso comporta la perdita del diritto all’indennizzo, ai sensi dell’art. 1915 c.c.

La polizza multi rischi

Le assicurazioni offrono due tipi di polizze:

– l’assicurazione a primo rischio assoluto

– l’assicurazione a valore intero.

La prima si presenta come la tipologia più diffusa, poiché non viene dichiarato il valore dei beni presenti. Tuttavia, la predetta garanzia prevede dei limiti specifici per il danaro contante e per i preziosi sottratti.

L’assicurazione a valore intero, invece, copre l’intero valore dei beni contenuti nella casa. Dunque, è rilevante che il valore dei beni indicato in polizza non sia inferiore a quello effettivo perché altrimenti si incorre nella regola

proporzionale prevista dall’art. 1907 c.c., per cui l’assicurazione risponde dei danni solo in proporzione al valore assicurato. 

Le garanzie aggiuntive.

Le più comuni polizze possiedono una sezione dedicata alle c.d. garanzie aggiuntive, le quali hanno la finalità di tutelare l’edificio in caso di particolari eventi.

Eventi socio-politici

La garanzia copre i casi di danni e incendio verificatisi in caso di sciopero, sommossa, atti di terrorismo o sabotaggio. Questi accadimenti non ricevono una copertura base; è necessario inserire una garanzia espressa.

Eventi atmosferici

Tale garanzia si applica in occasione di eventi naturali come uragano, bufera, tempesta ecc. purché detti eventi, per rientrare in garanzia, siano caratterizzati dalla violenza riscontrabile su più accadimenti circostanti al rischio assicurato.

Gelo

Tale ipotesi viene solitamente statuita per immobili costruiti in particolari luoghi. Infatti, con tale garanzia vengono compresi i danni materiali e diretti causati da spargimento d’acqua conseguente a rotture di condutture

del fabbricato causate dal gelo.

Danni elettrici a impianti attinenti al fabbricato

Vengono indennizzati i corto circuiti che non provocano incendio, che colpiscono macchine e impianti elettrici ed elettronici facenti parte del fabbricato.

Responsabilità civile dei conduttori di alloggi

I danni relativi alla conduzione dei locali facenti parte del fabbricato assicurato, non riferibili alla proprietà del fabbricato stesso, non sono compresi in garanzia.

Nella polizza globale si può prevedere una garanzia di responsabilità civile dei conduttori di alloggi, che copre la responsabilità che può sorgere in capo al conduttore in dipendenza dell’uso dei locali occupati e del loro contenuto.

La succitata copertura rappresenta, quindi, un valido strumento di completamento di garanzie standard, perché integra le garanzie della globale fabbricati.

Con ciò verrebbero a essere coperti i danni prodotti a soggetti terzi rispetto al conduttore.

Ricostruzione dell’edificio e calamità naturale.

Come precedentemente espresso, è buona norma per il condominio dotarsi di un’apposita copertura assicurativa, in quanto con la polizza condominiale è coperto il valore del fabbricato e non quello del suo contenuto.

Il livello di copertura può essere elevato, assicurando il fabbricato anche contro i danni che poco o nulla hanno a che vedere con l’incendio, come eventi atmosferici, scariche e altri fenomeni elettrici, fumo, gas e vapori,

danni causati a impianti e apparecchi di terzi, spese sostenute per sinistro da demolizione/sgombero e trasporto residui incidente.

Oltre alla copertura di danni tipici, alcuni contratti possono contemplare delle garanzie assicurative particolari, ad esempio per le ipotesi di allagamento, catastrofe, ecc.

Vi sono ipotesi in cui la copertura assicurativa è esclusa in via generale, anche in mancanza di una espressa clausola di polizza e salvo patto contrario.

Queste sono:

– sinistro causato da vizio della cosa

– sinistro causato da eventi catastrofici.

Nell’ipotesi di vizio intrinseco della cosa, che non sia stato denunciato dall’assicuratore, l’art. 1907 c.c. dispone che se lo stesso è stato causa del sinistro, l’assicuratore è liberato, mentre se vi è stato solo un aggravamento del danno, l’indennità deve essere ridotta, nel senso che l’assicuratore risponde nei limiti in cui il danno sarebbe stato a suo carico se il vizio non fosse esistito.

L’altra ipotesi di rischio escluso è quella di sinistro causato da un evento catastrofico.

L’art. 1912 c.c. costituisce quindi una concreta applicazione del principio generale secondo cui è assicurabile il rischio morale e cioè quello rispetto al quale è possibile non solo prevedere il verificarsi dell’evento, ma anche determinare la proporzione esistente fra tutti gli elementi esposti al rischio e il numero complessivo dei sinistri entro una data epoca, in quanto, ogni qualvolta si presenta una situazione anormale, vengono automaticamente a cadere quei calcoli che erano stati basati su ben diversi presupposti e che costituiscono il fulcro dell’industria delle assicurazioni.

Polizza RC per l’amministratore

Nel nuovo articolo 1129 del c.c. è stata introdotta la possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato; peraltro l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati i lavori straordinari.

Nei casi in cui l’amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, l’impresa assicuratrice deve fornire dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni sopra indicate.

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