Posti auto in condominio

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posto auto condominiale

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Posto auto condominiale: regole e chi può parcheggiare?

Uno dei principali motivi di scontro tra condomini è l’utilizzo dei posti auto all’interno del condominio. 

Spesso infatti i cortili condominiali sono adibiti ad aree di parcheggio.

Altrettanto spesso però i posti auto disponibili non bastano per tutti i condomini.

Da qui i frequenti conflitti tra vicini di casa su chi abbia diritto di parcheggiare e chi no.

Vediamo come poter regolamentare questo aspetto della vita condominiale.

posti auto condominio

Posti auto condominiali regolamento

Innanzitutto bisogna dire che il nostro ordinamento non prevede una norma che specificamente regolamenta la gestione dei posti auto.

Si possono però applicare analogicamente le altre norme che regolano il condominio.

E così, in base a quanto stabilisce l’art. 1117 c.c., le aree destinate a parcheggio sono considerate oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Ecco allora che la natura di bene comune fa sì che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto, estromettendo gli altri.

L’Amministratore ha il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento ad ogni condomino.

Tuttavia, non è facile regolare l’assegnazione dei posti auto in un condominio, sicuramente quando lo spazio è insufficiente per  tutti i proprietari, ma anche quando è sufficiente.

In questo ultimo caso, infatti, possono sorgere contestazioni in merito al luogo dove lasciare la macchina (più o meno vicino al portone), alle modalità di parcheggio (tali da non costringere gli altri a manovre tortuose per passare), alla possibilità di utilizzo del posto auto per la seconda auto o per quella degli ospiti.

E allora, cosa succede se lo spazio nel cortile è insufficiente per tutte le auto?

Assegnazione posto auto condominiale

Si dovrebbe procedere all’individuazione di sistemi di turnazione che permettano a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno.

L’assemblea decide i turni nel parcheggio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi.

I turni possono essere settimanali, mensili o addirittura giornalieri.

Si può decidere di delimitare gli spazi mediante strisce e ricorrendo al sorteggio qualora non si riesca a trovare un accordo sulla successione degli utilizzatori. 

Il posto può essere occupato solo dalla persona che in quel momento ha il turno e deve avere la possibilità di uscire e rientrare, senza trovare altri che l’hanno già occupato.

E se mi trovo il parcheggio condominiale a me assegnato occupato da un altro condomino? 

Parcheggio condominiale occupato

Ci si deve rivolgere all’amministratore, il quale a sua volta dovrà invitare il condomino maleducato a rispettare i turni. Se tale avvertimento non produce risultati, non è possibile far intervenire il carro attrezzi, che non opera nelle aree private.

Potrà sporgere denuncia penale per violenza privata, ma ovviamente neanche in questo caso si ottiene un risultato immediato.  

Eventuali limitazioni sono possibili solo all’unanimità, mediante l’introduzione di una disposizione specifica all’interno del regolamento condominiale. 

Quindi con una normale delibera assembleare non è possibile escludere qualcuno dall’utilizzo dei posti auto, poiché si tratterebbe di una limitazione dell’uso e del godimento che tutti i condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. 

Per esempio una delibera che escluda i titolari dei locali commerciali dall’utilizzo dei posti auto nel cortile condominiale, riservandoli ai soli proprietari delle unità immobiliari ad uso abitativo, è stata dichiarata nulla. 

Un’altra limitazione da considerarsi illegittima è quella che fa riferimento alla residenza, nel senso che non possibile limitare i posti auto solo a chi, proprietario di una unità immobiliare, ci risieda anche, escludendo quindi quelli che vivono altrove.

Casomai, se l’appartamento è dato in affitto a terzi, saranno locatore e conduttore a contendersi il posto e a decidere come ripartire tra di loro il diritto ad utilizzare l’area condominiale adibita a parcheggio.

In assenza di delibere, varrà il principio del chi prima arriva meglio alloggia.

Ma poiché è diritto di tutti i condomini usufruire degli spazi comuni, qualora l’assemblea non provveda in merito alla fissazione dei turni, QUALUNQUE CONDOMINO può agire in Tribunale affinché sia il Giudice ad ordinare tale ripartizione a turno nell’uso dei parcheggi, sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio che verrà disposta.

In alternativa all’utilizzo del parcheggio a turni, l’Assemblea può anche deliberare il cosiddetto uso indiretto, che significa per esempio dare in locazione i parcheggi ad estranei oppure a qualcuno dei condomini ripartendo poi il canone ricavato tra gli altri condomini che non ne usufruiscono.

Occorre il consenso di tutti i proprietari.

La Cassazione ha recentemente stabilito che sia valida una turnazione dove il tempo di utilizzo per ciascun condomino sia parametrato ai suoi millesimi, nel senso che chi ha più millesimi può usufruire del parcheggio per più giorni, dato che paga più spese condominiali degli altri. Ovviamente serve anche in questo caso una delibera assembleare.  

Posto auto condominiale dimensioni

Una curiosità che può essere interessante: se un condomino possiede una macchina più grande degli altri, che non entra nel posto assegnato, non ha diritto ad ottenere uno spazio più ampio per il proprio parcheggio, poiché l’acquisto di un’autovettura è un atto di libera scelta.

Posti auto condominio: l’usucapione

L’usucapione del posto auto può avvenire se un condomino lascia per 20 anni la propria auto su un determinato posto auto condominiale, ma solo a determinate condizioni.

Non basta essersi limitati ad usare sempre lo stesso parcheggio per tutto il tempo necessario all’usucapione, ma è necessario che il posto sia stato in qualche modo delimitato, ad esempio con corde o paletti o altri impedimenti per costringere i condomini a non usufruire dello stesso spazio (c.d. dissuasori della sosta).

Ciò significa che per 20 anni l’Assemblea è rimasta inerte lasciando che il condomino si comportasse come proprietario di quel singolo e specifico posto auto. 

Cosa invece deve fare l’assemblea per impedire che un singolo condomino utilizzi esclusivamente un posto auto condominiale, escludendo così gli altri condomini dall’utilizzo?

Innanzitutto l’Amministratore dovrà essere informato del problema, per cui interverrà scrivendo e diffidando il condomino. 

Se poi il condomino continua imperterrito nel proprio comportamento, l’assemblea dovrebbe dare mandato all’amministratore, e quindi deliberare in tal senso, per sporgere denuncia nei confronti del condomino che occupa illegittimamente un posto auto condominiale. 

È infatti configurabile il reato di violenza privata, avendo il condomino con il proprio comportamento, costretto gli altri condomini a tollerare l’impossibilità di utilizzare il posto auto.

Certo è che già i continui litigi tra i condomini in merito all’utilizzo esclusivo di un posto auto da parte di un singolo condomino escludono di per sé il carattere pacifico del possesso ininterrotto e quindi l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

37 risposte

  1. Nel mio condominio ci sono posti numerati(assegnati ai proprietari) e posti liberi
    Un residente ha chiesto il cambio del .parcheggio,in favore di uno più grande, perché suo figlio non residente che ogni tanto passa x fare visita ,ha acquistato un auto più grossa e fa fatica a parcheggiare in un posto libero.e’ possibile? così priva il condominio di un posto grande e comodo e cede un posto auto non proprio comodo.
    Notare che il parcheggio che vuole testa libero 23 ore su 24 poiché il figlio passa x un oretta al giorno
    Grazie

    1. Buongiorno signora Mariangela,

      questo condomino non ha alcun diritto a pretendere il cambio di posto auto per facilitare il parcheggio dell’auto del figlio, che condomino non è. Per cui l’assemblea non deve concedergli questo cambio. Se lo facesse, la relativa delibera sarebbe impugnabile.

  2. Buongiorno, avrei bisogno di sapere a chi spetta la spesa della tinteggiatura e numerazione dei posti auto condominiali (ex novo, non sono mai stati assegnati,lo spazio condominiale è sempre stato usato come parcheggio “libero”), all’affittuario o al proprietario dell’appartamento? Grazie

    1. Buongiorno signora Marisa,
      salvo diverso accordo tra locatore e conduttore, trattandosi di costituzione dei posti auto ex novo, riteniamo che di questa “prima” spesa debba essere onerato il proprietario. Per la successiva manutenzione invece la spesa dovrà essere sostenuta dall’effettivo utilizzatore.

      1. Grazie mille per la risposta, in realtà di ex novo ci saranno soltanto i numeri di assegnazione posto auto, i vecchi condomini mi riferiscono che, anche se non si vedono più le strisce, anni fa c erano le strisce che delimitavano i posti auto, sebbene non numerati né assegnati.

  3. Buonasera, vorrei sapere la regolamentazione del parcheggio in una villa con giardino e cancello di 3 proprietari in cui non è stato richiesto il condominio. I proprietari principali con le case più grandi di oltre 200 mq del primo e secondo piano con ingresso diciamo lato ovest si sono di fatto spartiti l’enorme giardino e soprattutto uno di loro occupa tantissimi parcheggi con le sue 4 auto, parcheggiando continuamente anche di fronte la porta della mia modesta abitazione di 50 mq al piano terra con porta a vetri del lato est, quindi opposto al loro portone, il lato della casa in cui c’è soltanto la mia entrata e piantando ogni cosa nel vaso a cassettone di fronte ad essa. Lo può fare? Dopo ripetute gentili richieste la situazione è sempre la stessa. Possibile che non c’è nessun modo di difendersi da tanta aggressività e prepotenza? Avevo intenzione di affittare questa abitazione come casa vacanze, ovviamente la macchina parcheggiata per mesi di fronte alla porta a vetri rende questo utilizzo quasi impossibile, non c’è qualche richiesta scritta come l’attribuzione del posto auto di fronte alla porta di casa che potrebbe tutelarmi?

    1. Buongiorno Laura,
      il principio della comproprietà prevede che ciascun comproprietario possa utilizzare il bene comune senza limitarne l’utilizzo ed il pari godimento da parte degli altri. Se ciò non accade, come nel Suo caso, bisogna procedere ad una regolamentazione che, se non avviene in maniera bonaria, deve essere disposta necessariamente da un Giudice. Se avesse bisogno di una consulenza specifica può contattare lo Studio per fissare un appuntamento. Cordiali saluti.

  4. Buongiorno,
    sto per acquistare un’appartamento con posto auto condominiale assegnato.
    Il notaio sostiene che il posto auto debba essere accatastato perché viene menzionato nell’atto di provenienza, mentre l’amministratore e altri condomini mi dicono che il posto auto è accessorio all’appartamento, ma non di proprietà.
    Devo per forza accatastare il posto auto con tutti gli oneri che ne conseguono?

    1. Buongiorno signora Carla,

      la questione che ci sottopone è molto tecnica e peraltro dalla Sua mail mancano importanti informazioni.

      Le consigliamo di rivolgersi ad un geometra specializzato in pratiche edilizie.

      I migliori saluti.

  5. Salve vorrei una delucidazione in merito ai parcheggi assegnati in condominio da oltre 30 anni. Io ci abito da 25 anni e sono cambiati tanti condomi otr il 50 per cento, mi chiedo e possibile richiedere la riassegnazione dei parcheggi tramite sorteggi?
    Grazie oer la risposta

    1. Buongiorno signor Giovanni,
      può chiedere all’amministratore di mettere la questione all’ordine del giorno della prossima assemblea.
      La riassegnazione tramite sorteggi deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi.
      Cordiali saluti.

  6. sono in un condominio di 12 appartamenti 5 posti auto interni 7 esterni chi possiede il posto auto interno puo parcheggiare una macchina interna e una all”esterno?

    1. Buongiorno,
      da quello che scrive parrebbe che ad ogni unità immobiliare sia stato assegnato uno specifico posto auto. Per cui quello assegnato (interno od esterno che sia) è quello che ogni proprietario ha a disposizione. In base alle informazioni di cui alla Sua mail non ci è possibile aggiungere altro.
      Cordiali saluti

  7. Buona sera,
    Abito in un condominio dove i posti auto sono inferiori al numero dei condomini. Inoltre, tre famiglie non hanno un contratto regolare. Come vanno gestiti in questo caso i posti auto? Spesso proprio questi condomini si appropriano del parcheggio per diversi giorni senza mai spostare la macchina. Grazie

    1. Buongiorno Francesca,
      in queste situazioni l’assemblea può decidere di regolamentare l’utilizzo del posto auto con delle turnazioni, in modo tale che periodicamente tutti possano parcheggiare. In mancanza occorre purtroppo rivolgersi al Giudice per ottenere ciò che, col buon senso, potrebbe essere appunto deciso dall’assemblea di condominio.
      Cordiali saluti.
      Avv. Valentina Canzi

  8. Salve, abito in un condominio nel cui cortile sono stati delimitati da apposite strisce e numerati dei posti auto assegnati in uso a ogni condomino, quindi non avendo la proprietà materiale dello stallo. Succede che un condomino nonostante le mie rimostranze, continui a parcheggiare la sua auto nello stallo a me assegnato. Ho presentato all’amministratore le mie rimostranze, ma l’unica risposta che ho avuto è che lui non possa fare nulla, perché non abbiamo la proprietà dello stallo, per cui dal punto di vista legale non ci sarebbe alcuna tutela. Per lui pur ammettendo che abbiamo ragione, si tratta di un problema di buona educazione. Vorrei chiedervi se pur non avendo la proprietà ma solo l’uso del posto auto, non sia possibile magari intraprendere una azione per violenza privata, data anche la ripetitività della condotta? Grazie

    1. Buongiorno Paolo,
      se c’è stata un’assegnazione deliberata dall’assemblea potrebbero esserci i presupposti per il reato di violenza privata.
      Se ha bisogno di una consulenza specifica contatti pure lo studio per fissare un appuntamento.
      Cordiali saluti.
      Avv. Valentina Canzi

  9. Salve, abito in un condominio nel cui cortile sono stati delineati dei parcheggi tramite strisce orizzontali per un numero sufficiente a permettere il parcheggio di un’autovettura a ciascun condomino, nessuno escluso. E’ possibile, con una delibera assembleare assunta con la maggioranza dei due terzi del valore complessivo del bene comune stabilire i posti macchina in via definitiva a ciascun condomino, atteso che sull’area condominiale insistono anche dei box di proprietà di alcuni dei condomini e l’assegnazione dei posti macchina terrebbe conto anche dell’ubicazione degli stessi, al fine di un più ordinato e razionale uso paritario dell’area cortiliva, anche alla luce della Sent. n. 6573 del 31.3.2015 Cassazione civile sez. II? Grazie.

    1. Buongiorno sig. Paolo,
      per la definitiva assegnazione nominativa dei posti auto nel cortile condominiale serve una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.
      Cordiali saluti.

      1. Grazie per la risposta stringata ma esaustiva. Il quesito nasce, in particolare, dalla circostanza che un condomino, proprietario di un box, ha difficoltà nell’entrare ed uscire con l’autovettura, di lunghezza sopra la media, (station wagon), dal box stesso, qualora trovi parcheggiata (comunque entro i limiti contrassegnati dalle strisce orizzontali) un’altra autovettura, nel parcheggio posto prospiciente al suo box. L’area di manovra è comunque pari a circa 3 metri (distanza perpendicolare da ingresso box a lato corto di chiusura parcheggio). Per stabilire l’esatta misura dello spazio di manovra comunque sufficiente a dirimere qualsiasi controversia tra condomino e condominio, chi dovrebbe interpellare il condominio? Grazie per l’eventuale risposta e comunque per la disponibilità.

        1. Sono questioni prettamente tecniche che devono essere risolte, appunto, da un tecnico interpellato dall’amministratore.
          Cordiali saluti.

  10. Buonasera,volevo sapere una cosa.Abito in un palazzo di 5 unità con condominio,nell’area comune c’è la possibilità di parcheggiare solo 3 auto ,da precisare che sono solo io proprietario che sbito è altri 4 sono affittuari.Si può deliberare che un posto fisso va a me è 2 posti a rotazione con gli affittuari?grazie mille

    1. Buongiorno Giovanni,
      l’affittuario di un immobile ha gli stessi diritti di un proprietario all’uso delle parti comuni, compreso quindi il parcheggio. Per cui la rotazione, se deliberata, deve riguardare tutti, nessuno escluso.
      Cordiali saluti.
      Avv. Valentina Canzi

  11. Nel mio condominio abbiamo deliberato con riunione condominiale l’assegnazione dei posti auto, ma alcuni non rispettano questa assegnazione occupando i posti che più preferiscono. Come posso impedire che il mio posto venga occupato da altri?

    1. Buongiorno Gianluca,
      l’amministratore deve farsi parte attiva trattandosi di posti auto condominiali, quindi di un bene di proprietà comune di cui lui è il garante.
      In caso di perdurante inerzia da parte di quest’ultimo, bisognerà adire le vie legali.
      Cordiali saluti.

  12. Buongiorno,
    avrei un quesito riguardante il parcheggio condominiale.Detto spazio,essendo insufficiente per tutti i condomini è stato lasciato secondo il principio di chi prima arriva prima alloggia,ma erano state dipinte strisce orizzontali (io abito qui da oltre 20 anni e le strisce ci sono sempre state) per disciplinare nel miglior modo possibile l’uso.5 di questi posti sono posizionati in un modo che ad alcuni dà fastidio,non si sa perchè, e vorrebbero NON ridipingere le strisce orizzontali dopo che recentemente è stato rifatto l’asfalto allo scopo di eliminare quei 5 posti non graditi che ridurrebbero ulteriormente la possibilità di usufruire del parcheggio.Io ritengo che, benchè sia legittimo non ridipingere le strisce,non lo sia però eliminare a maggioranza semplice quei posti,perchè ciò impedirebbe l’uso anche solo di una parte di un bene comune,cosa per fare la quale dovrebbe essere necessario il quorum di 4/5 dei condomini rappresentanti almeno 4/5 del valore dell’edificio.Ho ragione o l’assemblea con maggioranza semplice ha questo potere?Grazie per l’attenzione.

    1. Buongiorno,
      non serve una maggioranza qualificata. Peraltro, si tratta di un’area adibita a parcheggio che comunque non prevede la possibilità per tutti di parcheggiare un’auto. Per consentire ciò, bisognerebbe deliberare invece che il parcheggio avvenga con un criterio a rotazione. Se l’assemblea non è d’accordo, continuerete ad adottare il metodo del chi prima arriva meglio alloggia oppure bisognerà adire le vie legali.
      Cordiali saluti.

  13. Buongiorno,
    avrei un quesito riguardante il parcheggio condominiale.Detto spazio,essendo insufficiente per tutti i condomini è stato lasciato secondo il principio di chi prima arriva prima alloggia,ma erano state dipinte strisce orizzontali (io abito qui da oltre 20 anni e le strisce ci sono sempre state) per disciplinare nel miglior modo possibile l’uso.5 di questi posti sono posizionati in un modo che ad alcuni dà fastidio,non si sa perchè, e vorrebbero NON ridipingere le strisce orizzontali dopo che recentemente è stato rifatto l’asfalto allo scopo di eliminare quei 5 posti non graditi che ridurrebbero ulteriormente la possibilità di usufruire del parcheggio.Io ritengo che, benchè sia legittimo non ridipingere le strisce,non lo sia però eliminare a maggioranza semplice quei posti,perchè ciò impedirebbe l’uso anche solo di una parte di un bene comune,cosa per fare la quale dovrebbe essere necessario il quorum di 4/5 dei condomini rappresentanti almeno 4/5 del valore dell’edificio.Ho ragione o l’assemblea con maggioranza semplice ha questo potere?Grazie per l’attenzione.

    1. Buongiorno,
      non serve una maggioranza qualificata. Peraltro, si tratta di un’area adibita a parcheggio che comunque non prevede la possibilità per tutti di parcheggiare un’auto. Per consentire ciò, bisognerebbe deliberare invece che il parcheggio avvenga con un criterio a rotazione. Se l’assemblea non è d’accordo, continuerete ad adottare il metodo del chi prima arriva meglio alloggia oppure bisognerà adire le vie legali.
      Cordiali saluti.

      1. Buonasera,ringrazio per l’attenzione ma non mi sono spiegato bene.Il problema non è COME parcheggiare,cioè il criterio da adottare (turnazione o chi prima arriva,non abbiamo problemi in questo),ma il fatto che alcuni vogliano SOPPRIMERE alcuni posti auto, diminuendo quindi ulteriormente la capacità del parcheggio.Può l’assemblea fare questo?Con quale maggioranza?Perchè a mio avviso viene instaurato un ulteriore minor uso di un bene comune, con ciò danneggiando soprattutto chi lavora e spesso deve lasciare l’auto fuori;mentre i pensionati hanno sempre il posto garantito.Ripeto,non si è mai posta la questione di come usufruire in modo equanime dei posti esistenti (comunque insufficienti); il quesito è espressamente se sia lecito CANCELLARNE altri,non rirpistinando le relative strisce orizzontali che li delimitavano.

        1. Buongiorno,
          abbiamo capito benissimo il Suo quesito e Le abbiamo infatti risposto che non serve una maggioranza qualificata.
          Cordiali saluti.

  14. Buongiorno,
    condominio costruito nel 1955 con 9 abitazioni complete di 9 cantine di pertinenza (preciso tutte nate unicamente come pertinenze delle abitazioni e non corpi a se stanti) e area comune indivisa di parcheggio con 9 posti auto che sulla base degli atti di provenienza risulta ovviamente a beneficio delle 9 abitazioni. Durante l’ultima compravendita un condomino con dolo ha scorporato la cantina di cui è rimasto proprietario e pretende di dividere l’utilizzo dell’area parcheggio su 10 condomini tutti con pari diritti e quindi di procedere con turnazione. Premetto che la cantina vale 1,5 millesimi per cui non paga spese di alcun tipo e gode del posto auto esattamente come i 9 appartamenti.
    Non c’è modo per difendersi da questo furbo?
    In tal caso, dopo aver venduto casa con il valore aggiuntivo del posto auto e acquirente ignaro del giochetto e che si sarebbe finiti in turnazione, è libero adesso di vendere una cantina, che di per se vale circa 2-3 mila euro, completa di posto auto al prezzo di… 20-30-40 mila euro per dire cifre a caso?
    Trovo tutto molto assurdo, potete aiutarmi?
    Grazie

    1. Buongiorno Piero,
      la questione che ci rappresenta è complessa per poter essere affrontata in questa sede. Occorre fissare una consulenza. Contatti pure lo studio.
      Cordiali saluti.

      1. La ringrazio ma siamo distanti circa 800km. Speravo in un parere a distanza qualora vi fosse capitata situazione simile in passato.
        Grazie per aver risposto.

        1. Buongiorno Piero,
          la distanza geografica non ci impedisce di rilasciare un parere. Ma per darLe una risposta esaustiva occorre esaminare tutta la documentazione in Suo possesso. Lo Studio effettua anche le consulenze da remoto.
          Cordiali saluti.

  15. Buonasera desidero 2 informazioni se è lecito: vivo in un condominio dove i posti auto sono assegnati e trascritti nel atto di acquisto premesso ciò i posti auto (un po’ strettini )posso essere utilizzati per parcheggiare Furgoni e pickup ? 2) il condomino è rettangolare io ho 2 garage acquistati con l’appartamento 1 in facciata l’altro laterale per andare nel mio box bisogna girare attorno al palazzo perché non vi è sbocco in quanto c’è un giardino quando ho comprato mi è stato detto che li non poteva parcheggiare nessuno in quanto anche se condominiale le macchine non avevano motivo di sostare perché non si poteva proseguire però dovevo fare i traslochi ai nuovi condomini che arrivano nonostante tutto parcheggiano ed io non posso entrare l’amministratore dice che anche gli altri possono parcheggiare x scaricare la spesa a me non sembra corretto perché 7 condomini fanno i fatti loro ed io se debbo uscire o rientro devo aspettare i comodi altrui o suonare per farli scendere per spostare l’auto .Puo’ darmi una risposta cortesemente.

    1. Buongiorno,
      nel posto auto assegnato si può parcheggiare quello che si vuole, senza tuttavia limitare l’utilizzo degli altri posti auto. Per il resto si tratta di una questione di educazione e buon senso su cui dovrete discutere in assemblea con l’amministratore.
      Cordiali saluti.

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