Posti auto in condominio

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posto auto condominiale

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Posto auto condominiale: regole e chi può parcheggiare?

Uno dei principali motivi di scontro tra condomini è l’utilizzo dei posti auto all’interno del condominio. 

Spesso infatti i cortili condominiali sono adibiti ad aree di parcheggio.

Altrettanto spesso però i posti auto disponibili non bastano per tutti i condomini.

Da qui i frequenti conflitti tra vicini di casa su chi abbia diritto di parcheggiare e chi no.

Vediamo come poter regolamentare questo aspetto della vita condominiale.

Posti auto condominiali regolamento

Innanzitutto bisogna dire che il nostro ordinamento non prevede una norma che specificamente regolamenta la gestione dei posti auto. Si possono però applicare analogicamente le altre norme che regolano il condominio. E così, in base a quanto stabilisce l’art. 1117 c.c., le aree destinate a parcheggio sono considerate oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Ecco allora che la natura di bene comune fa sì che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto, estromettendo gli altri.

L’Amministratore ha il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento ad ogni condomino.

Tuttavia, non è facile regolare l’assegnazione dei posti auto in un condominio, sicuramente quando lo spazio è insufficiente per  tutti i proprietari, ma anche quando è sufficiente. In questo ultimo caso, infatti, possono sorgere contestazioni in merito al luogo dove lasciare la macchina (più o meno vicino al portone), alle modalità di parcheggio (tali da non costringere gli altri a manovre tortuose per passare), alla possibilità di utilizzo del posto auto per la seconda auto o per quella degli ospiti.

E allora, cosa succede se lo spazio nel cortile è insufficiente per tutte le auto?

Assegnazione posto auto condominiale

Si dovrebbe procedere all’individuazione di sistemi di turnazione che permettano a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno.

L’assemblea decide i turni nel parcheggio con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi.

I turni possono essere settimanali, mensili o addirittura giornalieri.

Si può decidere di delimitare gli spazi mediante strisce e ricorrendo al sorteggio qualora non si riesca a trovare un accordo sulla successione degli utilizzatori. 

Il posto può essere occupato solo dalla persona che in quel momento ha il turno e deve avere la possibilità di uscire e rientrare, senza trovare altri che l’hanno già occupato.

E se mi trovo il parcheggio condominiale a me assegnato occupato da un altro condomino? 

Parcheggio condominiale occupato

Ci si deve rivolgere all’amministratore, il quale a sua volta dovrà invitare il condomino maleducato a rispettare i turni. Se tale avvertimento non produce risultati, non è possibile far intervenire il carro attrezzi, che non opera nelle aree private. Potrà sporgere denuncia penale per violenza privata, ma ovviamente neanche in questo caso si ottiene un risultato immediato.  

Eventuali limitazioni sono possibili solo all’unanimità, mediante l’introduzione di una disposizione specifica all’interno del regolamento condominiale. 

Quindi con una normale delibera assembleare non è possibile escludere qualcuno dall’utilizzo dei posti auto, poiché si tratterebbe di una limitazione dell’uso e del godimento che tutti i condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. 

Per esempio una delibera che escluda i titolari dei locali commerciali dall’utilizzo dei posti auto nel cortile condominiale, riservandoli ai soli proprietari delle unità immobiliari ad uso abitativo, è stata dichiarata nulla. 

Un’altra limitazione da considerarsi illegittima è quella che fa riferimento alla residenza, nel senso che non possibile limitare i posti auto solo a chi, proprietario di una unità immobiliare, ci risieda anche, escludendo quindi quelli che vivono altrove.

Casomai, se l’appartamento è dato in affitto a terzi, saranno locatore e conduttore a contendersi il posto e a decidere come ripartire tra di loro il diritto ad utilizzare l’area condominiale adibita a parcheggio.

In assenza di delibere, varrà il principio del chi prima arriva meglio alloggia.

Ma poiché è diritto di tutti i condomini usufruire degli spazi comuni, qualora l’assemblea non provveda in merito alla fissazione dei turni, QUALUNQUE CONDOMINO può agire in Tribunale affinché sia il Giudice ad ordinare tale ripartizione a turno nell’uso dei parcheggi, sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio che verrà disposta.

In alternativa all’utilizzo del parcheggio a turni, l’Assemblea può anche deliberare il cosiddetto uso indiretto, che significa per esempio dare in locazione i parcheggi ad estranei oppure a qualcuno dei condomini ripartendo poi il canone ricavato tra gli altri condomini che non ne usufruiscono. Occorre il consenso di tutti i proprietari.

La Cassazione ha recentemente stabilito che sia valida una turnazione dove il tempo di utilizzo per ciascun condomino sia parametrato ai suoi millesimi, nel senso che chi ha più millesimi può usufruire del parcheggio per più giorni, dato che paga più spese condominiali degli altri. Ovviamente serve anche in questo caso una delibera assembleare.  

Posto auto condominiale dimensioni

Una curiosità che può essere interessante: se un condomino possiede una macchina più grande degli altri, che non entra nel posto assegnato, non ha diritto ad ottenere uno spazio più ampio per il proprio parcheggio, poiché l’acquisto di un’autovettura è un atto di libera scelta.

Posti auto condominio: l’usucapione

L’usucapione del posto auto può avvenire se un condomino lascia per 20 anni la propria auto su un determinato posto auto condominiale, ma solo a determinate condizioni.

Non basta essersi limitati ad usare sempre lo stesso parcheggio per tutto il tempo necessario all’usucapione, ma è necessario che il posto sia stato in qualche modo delimitato, ad esempio con corde o paletti o altri impedimenti per costringere i condomini a non usufruire dello stesso spazio (c.d. dissuasori della sosta).

Ciò significa che per 20 anni l’Assemblea è rimasta inerte lasciando che il condomino si comportasse come proprietario di quel singolo e specifico posto auto. 

Cosa invece deve fare l’assemblea per impedire che un singolo condomino utilizzi esclusivamente un posto auto condominiale, escludendo così gli altri condomini dall’utilizzo?

Innanzitutto l’Amministratore dovrà essere informato del problema, per cui interverrà scrivendo e diffidando il condomino. 

Se poi il condomino continua imperterrito nel proprio comportamento, l’assemblea dovrebbe dare mandato all’amministratore, e quindi deliberare in tal senso, per sporgere denuncia nei confronti del condomino che occupa illegittimamente un posto auto condominiale. 

È infatti configurabile il reato di violenza privata, avendo il condomino con il proprio comportamento, costretto gli altri condomini a tollerare l’impossibilità di utilizzare il posto auto.

Certo è che già i continui litigi tra i condomini in merito all’utilizzo esclusivo di un posto auto da parte di un singolo condomino escludono di per sé il carattere pacifico del possesso ininterrotto e quindi l’acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

11 risposte

  1. Nel mio condominio ci sono posti numerati(assegnati ai proprietari) e posti liberi
    Un residente ha chiesto il cambio del .parcheggio,in favore di uno più grande, perché suo figlio non residente che ogni tanto passa x fare visita ,ha acquistato un auto più grossa e fa fatica a parcheggiare in un posto libero.e’ possibile? così priva il condominio di un posto grande e comodo e cede un posto auto non proprio comodo.
    Notare che il parcheggio che vuole testa libero 23 ore su 24 poiché il figlio passa x un oretta al giorno
    Grazie

    1. Buongiorno signora Mariangela,

      questo condomino non ha alcun diritto a pretendere il cambio di posto auto per facilitare il parcheggio dell’auto del figlio, che condomino non è. Per cui l’assemblea non deve concedergli questo cambio. Se lo facesse, la relativa delibera sarebbe impugnabile.

  2. Buongiorno, avrei bisogno di sapere a chi spetta la spesa della tinteggiatura e numerazione dei posti auto condominiali (ex novo, non sono mai stati assegnati,lo spazio condominiale è sempre stato usato come parcheggio “libero”), all’affittuario o al proprietario dell’appartamento? Grazie

    1. Buongiorno signora Marisa,
      salvo diverso accordo tra locatore e conduttore, trattandosi di costituzione dei posti auto ex novo, riteniamo che di questa “prima” spesa debba essere onerato il proprietario. Per la successiva manutenzione invece la spesa dovrà essere sostenuta dall’effettivo utilizzatore.

      1. Grazie mille per la risposta, in realtà di ex novo ci saranno soltanto i numeri di assegnazione posto auto, i vecchi condomini mi riferiscono che, anche se non si vedono più le strisce, anni fa c erano le strisce che delimitavano i posti auto, sebbene non numerati né assegnati.

  3. Buonasera, vorrei sapere la regolamentazione del parcheggio in una villa con giardino e cancello di 3 proprietari in cui non è stato richiesto il condominio. I proprietari principali con le case più grandi di oltre 200 mq del primo e secondo piano con ingresso diciamo lato ovest si sono di fatto spartiti l’enorme giardino e soprattutto uno di loro occupa tantissimi parcheggi con le sue 4 auto, parcheggiando continuamente anche di fronte la porta della mia modesta abitazione di 50 mq al piano terra con porta a vetri del lato est, quindi opposto al loro portone, il lato della casa in cui c’è soltanto la mia entrata e piantando ogni cosa nel vaso a cassettone di fronte ad essa. Lo può fare? Dopo ripetute gentili richieste la situazione è sempre la stessa. Possibile che non c’è nessun modo di difendersi da tanta aggressività e prepotenza? Avevo intenzione di affittare questa abitazione come casa vacanze, ovviamente la macchina parcheggiata per mesi di fronte alla porta a vetri rende questo utilizzo quasi impossibile, non c’è qualche richiesta scritta come l’attribuzione del posto auto di fronte alla porta di casa che potrebbe tutelarmi?

    1. Buongiorno Laura,
      il principio della comproprietà prevede che ciascun comproprietario possa utilizzare il bene comune senza limitarne l’utilizzo ed il pari godimento da parte degli altri. Se ciò non accade, come nel Suo caso, bisogna procedere ad una regolamentazione che, se non avviene in maniera bonaria, deve essere disposta necessariamente da un Giudice. Se avesse bisogno di una consulenza specifica può contattare lo Studio per fissare un appuntamento. Cordiali saluti.

  4. Buongiorno,
    sto per acquistare un’appartamento con posto auto condominiale assegnato.
    Il notaio sostiene che il posto auto debba essere accatastato perché viene menzionato nell’atto di provenienza, mentre l’amministratore e altri condomini mi dicono che il posto auto è accessorio all’appartamento, ma non di proprietà.
    Devo per forza accatastare il posto auto con tutti gli oneri che ne conseguono?

    1. Buongiorno signora Carla,

      la questione che ci sottopone è molto tecnica e peraltro dalla Sua mail mancano importanti informazioni.

      Le consigliamo di rivolgersi ad un geometra specializzato in pratiche edilizie.

      I migliori saluti.

  5. Salve vorrei una delucidazione in merito ai parcheggi assegnati in condominio da oltre 30 anni. Io ci abito da 25 anni e sono cambiati tanti condomi otr il 50 per cento, mi chiedo e possibile richiedere la riassegnazione dei parcheggi tramite sorteggi?
    Grazie oer la risposta

    1. Buongiorno signor Giovanni,
      può chiedere all’amministratore di mettere la questione all’ordine del giorno della prossima assemblea.
      La riassegnazione tramite sorteggi deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi.
      Cordiali saluti.

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