Revoca amministratore condominio

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La revoca dell’amministratore di condominio

Cosa fare se si ritiene che l’amministratore del condominio in cui viviamo non svolga più correttamente l’incarico affidatogli?

È possibile procedere alla sua revoca, prima quindi della naturale scadenza del suo mandato.

Iniziamo con il capire chi può revocare l’amministratore di condominio.

Sicuramente l’amministratore può essere revocato dai condòmini, quindi oltre che da chi è proprietario di uno o più immobili, anche dall’usufruttuario. L’affittuario invece non può fare direttamente richiesta di revoca, ma dovrà rivolgersi al proprietario.

Cosa fare allora per procedere alla revoca?

Per revocare il mandato all’amministratore occorre una delibera votata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Se uno o più condomini intendono far saltare l’amministratore in carica, dovranno chiedere all’amministratore di convocare  un’assemblea straordinaria con indicazione all’ordine del giorno “revoca dell’amministratore di condominio”.  Qualora l’amministratore non vi provveda entro 10 giorni, l’assemblea potrà essere convocata direttamente dai condomini.

È necessario però che ciò venga fatto da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (167 millesimi).

Quando invece non si riesce a procedere alla revoca in assemblea per mancanza di voti a favore, come si fa a mandare via l’amministratore? 

Ogni condomino, nel caso riscontri irregolarità nella gestione condominiale, può rivolgersi al Giudice per sollevare l’amministratore dall’incarico. In tal caso non è necessario un numero minimo di soggetti per agire in giudizio. Anche un singolo condomino può instaurare la causa.

La revoca, in questo caso, può avvenire solo «per giusta causa» e non per questioni di antipatia personale o che comunque non trovano, nella gestione della cosa comune, una valida giustificazione. Chi agisce dovrà ovviamente fornire la prova di ciò che afferma. 

Le cause per le quali il Giudice può revocare l’amministratore di condominio sono le seguenti:

  • ha omesso di informare immediatamente l’assemblea di aver ricevuto la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni e non gli consente di agire senza prima aver ricevuto il mandato da parte dei condomini;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione che deve essere presentato ogni anno per essere approvato dall’assemblea;
  • ha posto in essere una grave irregolarità. 

Delle tre cause che consentono di rivolgersi al Tribunale per chiedere la revoca dell’amministratore di condominio, l’ultima – quella cioè della grave irregolarità – è certamente la più ampia e consente di ricorrervi nella gran parte dei casi.

Ma cosa si intende con «grave irregolarità»? 

Ecco un elenco di tutte le volte in cui il singolo condomino può rivolgersi al Giudice affinché sollevi l’amministratore dall’incarico:

  • mancata comunicazione ai condomini della convocazione in giudizio del condominio per la revisione dei valori millesimali allegati al regolamento di condominio;
  • omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; 
  • ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
  • mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale (ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
  • transito delle quote condominiali su un conto corrente diverso da quello del condominio (ad esempio sul conto corrente personale dell’amministratore o su quello di un altro condominio);
  • aver rinunciato ad un’ipoteca per un credito del condominio non ancora riscosso;
  • dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo per la riscossione delle quote condominiali nei confronti di uno o più morosi, non aver curato la successiva fase del pignoramento;
  • inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condomino che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

IL RICORSO AL TRIBUNALE.

Per procedere con la revoca bisogna depositare in Tribunale un ricorso (con l’assistenza di un avvocato) che descriva le mancanze e le irregolarità commesse dall’amministratore nonché l’indicazione delle prove a sostegno della propria tesi.

Il Giudice convoca le parti in camera di consiglio; sente l’amministratore ed emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

Contro il decreto è possibile presentare reclamo alla Corte d’appello, entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.

Anche la Corte d’appello decide in camera di consiglio, sentito l’amministratore.

Che succede se il Giudice revoca l’amministratore di condominio?

Una volta revocato l’amministratore, il condominio deve poi provvedere a nominare un nuovo amministratore. L’assemblea delibera con il voto favorevole  di almeno 500/1000 e la maggioranza degli intervenuti. 

Chi chiede la revoca dell’amministratore non può quindi pretendere in automatico che il Tribunale provveda anche alla nomina di uno nuovo: spetta all’assemblea nominare l’amministratore in sostituzione di quello revocato giudizialmente.

Al Tribunale può essere chiesto di nominare l’amministratore solo in caso di inerzia dell’Assemblea.

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