Ripartizione spese condominiali tra proprietario e inquilino
La ripartizione delle spese tra i condomini può avvenire principalmente per millesimi di proprietà, oppure secondo il criterio dell’uso oppure con una suddivisione in parti uguali.
Con riguardo ai rapporti tra proprietario ed inquilino occorre tenere presente che il debitore obbligato nei confronti del Condominio è sempre il condomino locatore (quindi il proprietario).
L’inquilino, quindi, ha degli obblighi solo nei confronti del locatore/proprietario, nell’ambito dei loro rapporti derivanti dal contratto di locazione.
L’amministratore quindi dovrà e potrà rivolgersi esclusivamente al proprietario per ottenere la riscossione degli oneri condominiali.
Un eventuale decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio per le spese condominiali dovrà essere infatti azionato solo nei confronti del locatore/proprietario.
Se poi gli accordi contrattuali tra quest’ultimo e il conduttore sono diversi, il proprietario potrà agire in rivalsa per ottenere la restituzione delle spese dal conduttore, facendo quindi valere il contratto di affitto.
Nei rapporti interni tra locatore e conduttore, la legge sull’equo canone prevede delle spese condominiali a carico esclusivo del conduttore, spese a carico esclusivo del proprietario e spese che devono essere suddivise a metà, a meno che nel contratto di locazione non sia espressamente previsto che siano a carico del conduttore tutte le tipologie di onere condominiale.
In particolare l’inquilino deve pagare:
- il servizio di pulizie;
- le spese per il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- la fornitura dell’acqua;
- la fornitura dell’energia elettrica;
- la fornitura del riscaldamento;
- lo spurgo dei pozzi neri e latrine;
- servizio di portineria, per il 90%.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con indicazione dei criteri di riparto. Inoltre ha diritto a prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Ripartizione spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario.
Per quanto riguarda invece la ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario, vige il diverso principio della solidarietà, cioè il condominio ha diritto di chiedere il pagamento delle spese sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario, a seconda di chi ritenga più solvibile.
Questo significa che l’amministratore potrà emettere le spese condominiali tanto nei confronti dell’usufruttuario quanto del nudo proprietario. La legge distingue quali siano però le spese che restano a carico del nudo proprietario ovvero tutte quelle che attengono ad interventi di straordinaria amministrazione.
Chi deve fare l’imputazione delle spese?
Spesso la suddivisione delle spese viene fatta dall’Amministratore nei casi di affitto di appartamento, su richiesta specifica del proprietario, ma questo costituisce ovviamente un extra compenso che il proprietario deve corrispondere all’amministratore.
L’Amministratore quindi dovrà farsi dare il contratto di affitto, perché da questo evincerà quali siano gli accordi sulle spese stipulati tra proprietario e conduttore.
Per cui emetterà i relativi mav che, in base alla ripartizione, saranno intestati al proprietario per le spese di sua spettanza, e all’inquilino per le spese che competono a lui.
Ovviamente, se l’inquilino non dovesse pagare, l’Amministratore dovrà rivolgersi esclusivamente al proprietario.
Nel caso di usufrutto invece, fermo restando il principio di solidarietà, va da sé che le spese condominiali siano solitamente sempre quelle ordinarie, per cui i bollettini di pagamento saranno sempre intestati all’usufruttuario.
Se ci sono spese straordinarie deliberate, i ratei verranno richiesti al nudo proprietario con l’emissione di bollettini a lui intestati.
Se le spese ordinarie competono all’usufruttuario e quelle straordinarie al nudo proprietario, il diritto di voto in assemblea competerà all’usufruttuario per tutto ciò che attiene alla gestione ordinaria, mentre se occorrerà deliberare anche su spese straordinarie, dovrà essere convocato anche il nudo proprietario che eserciterà, solo su queste, il diritto di voto.