Alberi, siepi e giardino condominiale.

Come gestire le principali problematiche sulla gestione del verde condominiale.

Sono tanti i Condomini caratterizzati da giardini in cui sono presenti alberi ad alto fusto, siepi ed aree erbose.

All’amministratore spetta il compito di gestire le manutenzioni ordinarie e straordinarie sulla base dei fondi messi a disposizione dall’assemblea.

Le aree verdi condominiali sono considerate parti comuni, come previsto dall’art. 1117 del codice civile.

Questo significa che le decisioni relative alla gestione del verde e le spese per la relativa manutenzione spettano a tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

In quanto beni comuni, alle aree verdi si applica quello che stabilisce l’art. 1102 c.c. “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto .

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

In sostanza tutti i condòmini devono poter beneficiare del giardino condominiale nella stessa misura e ognuno può farne un uso particolare o più intenso, a condizione che ciò non ne alteri la destinazione o non nei limiti l’utilizzabilità da parte degli altri condòmini.

Come succede in relazione ad altre parti comuni condominiali, anche il verde può essere causa di problemi e conflitti: la destinazione delle aree, l’affidamento della manutenzione e gli effetti collaterali come la caduta delle foglie, il godimento più o meno intensivo da parte di qualcuno, i danni da radici, i problemi di altezze e confini, oltre alla spesa da destinare alla loro tenuta e manutenzione.

Sicuramente un Regolamento condominiale ben dettagliato in punto “gestione del verde” potrebbe facilitare la gestione e la risoluzione di eventuali conflitti.

Molto spesso invece vediamo Regolamenti molto generici se non addirittura talmente datati da necessitare un aggiornamento, in quanto del tutto decontestualizzati dalla realtà odierna.

Ma vediamo quali sono i problemi più comuni.

Rami, fronde e radici che invadono le proprietà altrui

Uno dei motivi più ricorrenti di litigio con il vicinato o tra aree condominiali attigue è sicuramente quello che riguarda le piante che invadono la proprietà altrui.

Alberi piantati in prossimità del confine possono infatti raggiungere il nostro terreno, o viceversa, quelli presenti nel nostro giardino possono invadere la proprietà limitrofa, creando inevitabilmente tensioni con i vicini.

In mancanza di comunicazione e accordo tra le parti, cosa dice la legge a riguardo e come ci si può difendere nel caso di invasione da parte del verde altrui? 

La tutela della proprietà individuale è uno dei diritti riconosciuti dalla legge, e uno dei casi che si verifica con maggior frequenza è proprio quello di rami di alberi e piante che, dalla proprietà confinante, giungono fino alla nostra, invadendo spazi che legittimamente ci appartengono.

Cosa dice l’articolo 896 del codice civile rispetto ai rami e alle radici che protendono nella nostra proprietà?

Il Codice fornisce una soluzione per quelle situazioni in cui i rami degli alberi del vicino e le loro radici invadono il fondo altrui.

L’articolo citato fa una distinzione fondamentale tra quello che è consentito fare nel caso di radici che invadono la nostra proprietà e cosa invece nel caso di rami che propendono  all’interno del proprio giardino.

Quando si tratta di radici che entrano nel terreno di proprietà, il vicino può provvedere a tagliarle autonomamente, mentre tale azione non è consentita quando si tratta di rami.

In quel caso infatti il proprietario del fondo invaso dai rami del vicino può costringere quest’ultimo a tagliare le fronde, chiedendo eventualmente al Tribunale un provvedimento di urgenza in caso di inottemperanza, ma non può intervenire autonomamente senza il permesso dell’altro.

Se decidesse di agire tagliando lui stesso i rami che raggiungono la sua proprietà, potrebbe trovarsi a dover rispondere di danneggiamento della proprietà altrui se il vicino decidesse di intraprendere un’azione legale. 

Si tenga poi presente che il proprietario delle piante è inoltre tenuto al risarcimento di eventuali danni causati al vicino, anche quando quest’ultimo non si è avvalso della facoltà – a lui concessa dalla legge – di recidere le radici o di richiedere un tempestivo intervento di potatura.

Qualora la pianta in questione sia un albero da frutto, il proprietario del fondo confinante potrà invece trattenere per sé i frutti caduti naturalmente nel proprio fondo.

Caduta foglie

La caduta delle foglie degli alberi in autunno è un fenomeno naturale.

In generale, la Cassazione considera questo evento del tutto comune e generalmente innocuo, per cui è costante nel negare la responsabilità del proprietario di un albero per la caduta delle foglie nel terreno confinante. 

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni a questa regola:

1. Danni materiali. Se la caduta delle foglie causa danni materiali alla proprietà del vicino, il proprietario dell’albero può essere ritenuto responsabile. In questo caso, il vicino può intraprendere un’azione legale per ottenere il risarcimento del danno.
2. Superamento della normale tollerabilità. Se la quantità di foglie che cade è eccessiva e causa un significativo disagio al vicino, come ad esempio l’intasamento continuo delle grondaie o l’impossibilità di utilizzare il proprio giardino, il proprietario dell’albero potrebbe essere ritenuto responsabile. In questo caso, il vicino può chiedere al Giudice di ordinare al proprietario dell’albero di tagliare i rami che invadono la sua proprietà o di adottare misure per limitare la caduta delle foglie.
3. Mancata manutenzione dell’albero. Se il proprietario dell’albero non ha adottato le dovute misure per mantenere l’albero in sicurezza, come ad esempio la potatura periodica, e questo ha causato la caduta di rami o di foglie che hanno danneggiato la proprietà del vicino, il proprietario dell’albero può essere ritenuto responsabile.

Violazione delle distanze. Alberi piantati sul confine.

Secondo l’art. 892 c.c., chi vuol piantare alberi sul confine deve osservare determinate distanze che, in mancanza di prescrizioni contenute nei regolamenti comunali o stabilite dagli usi locali, si possono così sintetizzare:

• 3 metri per gli alberi di alto fusto;
• 1,5 metri per gli alberi non ad alto fusto (quelli che non superano i 3 metri di altezza);
• Mezzo metro per le siepi (che aumenta ad un metro per le siepi di ontano, castagno o altre piante simili).

Tali distanze minime vanno misurate dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero nel tempo della piantagione o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina. Non vanno rispettate in presenza di un muro divisorio sul confine, in comune con il confinante o di proprietà esclusiva, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.

Qualora le distanze stabilite per legge vengano violate, al vicino viene riconosciuto il diritto di domandare, per via giudiziale, l’estirpazione degli alberi e delle siepi a distanza minore di quella legale. Questo sia nel caso in cui alberi e siepi siano stati piantati quanto nel caso in cui siano nati spontaneamente. 

La Cassazione è costante nell’affermare che il proprietario del fondo può chiedere l’estirpazione degli alberi posti nel fondo del vicino a distanza minore di quella di legge, a prescindere dalla valutazione dell’esistenza di un’effettiva turbativa.

Questo in quanto la finalità dell’art. 894 c.c. è quella di salvaguardare il fondo in sé, indipendentemente dalle sue caratteristiche o esigenze. Per cui, il compito del Giudice di merito è limitato alla verifica del rispetto della distanza prescritta, senza doversi estendere ad indagare la concreta esistenza del danno.

Questo diritto, tuttavia, viene meno quando il proprietario degli alberi e delle siepi abbia acquistato la servitù di tenerli oppure quando venga imposto da parte dell’Autorità competente un vincolo di bellezza panoramica.

E quando siamo all’interno di un Condominio?

Tutto quello che è stato esaminato sino ad ora può avvenire anche all’interno di un Condominio, dove possono essere presenti anche giardini di proprietà esclusiva o terrazze sulle quali il condomino/proprietario abbia posizionato piante e siepi.

I problemi di caduta delle foglie, rami che sporgono nella proprietà condominiale o radici che invadono il terreno o il cortile condominiale, con tutte le peculiarità appena analizzate, dovranno essere tutte gestite dall’amministratore, in autonomia o a seguito di assemblea, a seconda dell’urgenza e della pericolosità della situazione concreta.

Un caso concreto di grande attualità.

Il cambiamento climatico degli ultimi anni e le forti piogge delle scorse estati hanno reso necessario porre una maggiore attenzione nella cura e manutenzione degli alberi, anche all’interno dei giardini condominiali.

E così, nell’ipotesi in cui un albero situato all’interno di un giardino condominiale e di sua proprietà oppure un ramo o un tronco di esso cada colpendo un’auto parcheggiata nelle vicinanze o un passante, la responsabilità ricade sul Condominio, custode ex art. 2051 c.c.

Il Condominio sarà pertanto tenuto a risarcire i danni cagionati, salvo che venga provato il caso fortuito e, quindi, la ricorrenza di un fatto e/o evento tanto eccezionale e imprevedibile da non poter essere evitato neppure con la ordinaria diligenza.

La giurisprudenza sia di merito che di legittimità, tuttavia, ha escluso che il Condominio possa essere esonerato da responsabilità in presenza di eventi atmosferici, sia pure di eccezionale intensità, le cui conseguenze potevano venir limitate o evitate con una corretta e regolare manutenzione.

In particolare se si considera che il cambiamento climatico degli ultimi tempi impone maggiore attenzione alle chiome degli alberi e alla loro salubrità e sicurezza.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 348/2020, ha precisato come non sia sufficiente la sola esistenza di un forte vento e di una grande pioggia ad integrare gli estremi del caso fortuito, essendo, all’opposto, necessario che il Condominio dimostri di aver posto in essere ogni attività necessaria per evitare il danno.

Ma posso davvero tagliare un albero nel mio giardino?

A conclusione di questo articolo, occorre osservare che, in ogni caso, per tagliare un albero nel giardino privato, in generale, è bene sempre informarsi presso il Comune di residenza per appurare l’esistenza di vincoli imposti dallo stesso Comune o, magari, dalla Regione di appartenenza.

Tra questi, potrebbero esserci ordinanze e regolamenti di vario tipo, che possono anche cambiare in maniera abbastanza evidente da un ente comunale all’altro.

Le tipologie di autorizzazioni amministrative e di requisiti necessari per tagliare o abbattere un albero nel giardino privato sono molteplici.

Del resto l’abbattimento di alberi su suolo privato comporta comunque una modifica permanente dello stato della vegetazione in un determinato territorio.

In sintesi, se si deve procedere all’abbattimento di un albero nel proprio giardino privato occorre seguire questo iter:

1. rivolgersi all’ufficio ambientale del proprio Comune;
2. se entro 30 giorni dalla richiesta, l’ufficio non dà risposta, è da considerare valida la regola del silenzio-assenso e quindi si può procedere all’abbattimento;
3. il permesso per l’abbattimento di un albero va richiesto anche se la pianta è morta, malata o secca.

Agire senza autorizzazioni necessarie è assolutamente vietato e chi lo fa incorre in sanzioni, che variano in base a diversi fattori: si pensi ad esempio alla tipologia di pianta interessata, al tipo di intervento eseguito fino agli eventuali danni che potrebbero essere arrecati all’ambiente circostante.

Abbattere alberi nel proprio giardino, quindi, non è un’operazione così semplice come si potrebbe pensare. Ma se si agisce nel modo corretto non è neppure così complessa.