Regolamento condominiale

regolamento condominiale

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Regolamento condominiale: differenze tra quello contrattuale e quello assembleare.

Non esiste una definizione legislativa del regolamento condominiale. Tuttavia, si può dire che il regolamento condominiale rappresenti una sorta di statuto, fonte di obblighi e di diritti per i condòmini.

Il regolamento c.d. contrattuale è quello predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Dunque, proprio perché approvato da tutti i condòmini, in quanto recepito al momento della compravendita, esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza, che viene definito invece regolamento assembleare.

Pensiamo, per esempio, agli animali domestici in Condominio.

Un regolamento di condominio contrattuale, proprio perché approvato all’unanimità, può vietare di possedere o detenere animali domestici. Un regolamento assembleare invece no: esso sarà quindi da considerarsi nullo perché contrario alla legge.

Di conseguenza, le norme contenute nel regolamento contrattuale possono essere modificate solo con il consenso di tutti i condomini. Quelle contenute in un regolamento assembleare invece possono essere modificate dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

 

Il Regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale è l’atto con il quale il condominio detta le regole relative all’amministrazione, all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e ai diritti e obblighi di ciascun condomino sulle parti comuni.

Il regolamento condominiale può essere definito come l’atto tramite il quale il condominio detta le regole per disciplinare:

  • l’uso delle cose comuni
  • la ripartizione delle spese
  • i modi di tutela del decoro dell’edificio
  • l’amministrazione
  • i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni.

 

L’adozione del regolamento è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 10. Tuttavia, non prevedendo la Legge una sanzione per la sua mancata adozione, in assenza del regolamento, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.

Affinché sia valido, il regolamento condominiale (così come le sue successive modifiche) deve essere redatto in forma scritta. La riforma del 2012 ha introdotto l’obbligo, affinché il regolamento condominiale sia valido e regolare, di allegarlo al Registro dei verbali delle assemblee, curato dall’amministratore.

Il compito di vigilare sull’osservanza e sul rispetto del regolamento condominiale spetta all’amministratore che, in caso di sua inosservanza, è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino e può anche infliggere una sanzione pecuniaria, qualora questo sia stato previsto dal regolamento stesso.

Il potere dell’assemblea di autoregolamentare la vita del condominio è molto ampio e per questo motivo le norme contenute nel regolamento prevalgono anche sulle norme di legge.

L’assemblea non può però approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che:

      • stabiliscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni
      • stabiliscono l’indivisibilità delle parti comuni
      • regolano le innovazioni
      • regolano la nomina e la revoca dell’amministratore
      • individuano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore
      • regolano i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti giudiziarie
      • disciplinano la costituzione dell’assemblea e le deliberazioni
      • regolano l’impugnazione delle delibere dell’assemblea.

 

Se vi è contrasto tra queste norme e quelle contenute nel regolamento prevale la disposizione di legge.

Il regolamento, infine, non può comprimere i diritti di ciascun condomino che risultino dagli atti di acquisto o da altre convenzioni né può vietare di possedere o detenere animali domestici. Quest’ultimo divieto è stato espressamente introdotto dalla Riforma  del 2012.

 

Il Regolamento Contrattuale.

Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Dunque, proprio perché approvato da tutti i condòmini, in quanto recepito al momento della compravendita, esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza, che viene definito invece regolamento assembleare.

La differenza fondamentale tra il regolamento condominiale contrattuale e quello assembleare, dunque, è che in questo secondo caso le clausole approvate possono essere esclusivamente regolamentari, ovvero rivolte a disciplinare l’utilizzo delle cose comuni e non possono limitare i diritti e le facoltà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.

 

Esempio regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento condominiale di natura contrattuale, invece, può prevedere delle limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alle parti comuni sia relativamente alle parti di esclusiva proprietà e sempre nell’interesse comune.

Ma quali sono i limiti d’uso abitativo che il regolamento condominiale può imporre? Secondo la legge, il regolamento può:

    • vietare il cambio di destinazione dell’immobile, impedendo che un’unitàimmobiliare possa diventare luogo di attività rumorose, come possono essere quelle di un ufficio, di un bed and breakfast, di un albergo, di un negozio e via dicendo;
    • vietare specifici utilizzi del balcone e anche del terrazzo. Ad esempio, un regolamento condominiale può impedire che il balcone sia utilizzato per stendere il bucato oppure che si installino dei condizionatori o delle antenne paraboliche;
    • disciplinare in maniera più restrittiva rispetto al codice civile le fasce orarie in cui non è possibile esercitare rumori molesti;
    • vietare interventi che pregiudichino il decoro del condominio, come l’apposizione di insegne e di targhe ed eventuali libertà nell’utilizzo dei muri perimetrali dell’edificio;
    • disporre che le spese generali e di manutenzione delle parti comuni siano ripartite in quote di egual misura;
    • vietare che un condomino possa delegare alla partecipazione dell’assemblea condominiale una persona che non sia un parente o un altro condomino.

 

Per questo motivo il regolamento contrattuale può essere approvato o modificato soltanto all’unanimità, quindi eventualmente anche con il voto favorevole del condomino soggetto a limitazione nell’utilizzo del proprio appartamento, che in tal modo asseconderebbe una sorta di autolimitazione del suo diritto.

L’approvazione si ritiene unanime quando tutti i condomini partecipano all’assemblea e tutti approvano il regolamento.

In ogni caso, vale il principio secondo cui il regolamento contrattuale non può intaccare i diritti dei condomini così come risultanti dagli atti di acquisto nelle unità abitative né può modificare le disposizioni di legge indicate nell’art. 1138 cc.

 

La modifica del Regolamento Condominiale.

La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è quindi differente a seconda che si tratti di un regolamento assembleare o contrattuale.

Nel caso del regolamento assembleare la legge dispone che ciascun condomino possa assumere l’iniziativa per la revisione del regolamento.

In questo caso la parola passerà all’assemblea condominiale che potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento, ovverosia la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

 

Modifiche regolamento condominiale contrattuale

Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini.

Ovviamente i condomini che non concordano con la delibera o che si sono astenuti o che erano assenti potranno proporre l’impugnazione secondo le regole ordinarie che regolano l’impugnazione delle delibere.
Il regolamento va poi inserito nel registro dei verbali e delle assemblee.

Il riformato art. 1130 c.c. stabilisce infatti che delle riunioni assembleari deve essere redatto processo verbale e che l’amministratore è il custode del registro dei verbali.

In ordine al contenuto del registro verbali assembleari la norma specifica esso debba contenere le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, anche quindi i verbali di mancata costituzione dell’assemblea di prima convocazione; le deliberazioni assembleari e le brevi dichiarazioni rese dai condòmini che ne hanno fatto richiesta.

Da ciò discende che il verbale non è una trascrizione cronologica e minuziosa di tutto quanto detto dai singoli partecipanti all’assemblea, quanto piuttosto un resoconto che contiene le dichiarazioni rese dai condòmini (a loro richiesta), come pure per analogia dell’amministratore, nonché raccoglie le delibere e/o proposte di delibere.

Nel verbale devono essere annotate le “chiamate” dei partecipanti e le maggioranze costitutive delle assemblee.

Nel caso un condomino non richieda specificatamente la verbalizzazione di una sua “dichiarazione personale”, non potrà poi dolersi della mancata trascrizione da parte del segretario dell’assemblea.

 

 

 

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