Nomina amministratore di condominio

nomina amministratore di condominio

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NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

L’amministratore non gestisce in maniera soddisfacente il condominio in cui è stato nominato oppure è sempre irreperibile e quando ci sono problemi nel condominio non interviene prontamente per risolverli?

Cosa fare per cambiarlo e nominare un nuovo amministratore?

In questo articolo andiamo ad approfondire come comportarci se ci troviamo nella situazione di dover nominare l’amministratore o revocare l’amministratore attuale.

Nomina amministratore di condominio quando è obbligatoria.

La nomina dell’amministratore non è obbligatoria per ogni condominio.

Quorum nomina amministratore

È stabilito infatti che i Condomini con più di otto condòmini debbano nominare un amministratore e che, addirittura, se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Prima della Riforma, l’obbligo scattava con la presenza di quattro condòmini.

 

Chi nomina l’amministratore di condominio?

L’art. 1136, comma 4, c.c. stabilisce che l’assemblea nomina l’amministratore con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Una volta nominato il nuovo amministratore da parte dell’assemblea, se l’amministratore designato è presente, non si pone la necessità di comunicargli l’avvenuta nomina.

Diversamente, se l’amministratore non è presente durante la nomina sarà compito del presidente dell’assemblea ad informarlo.

Oggi è infatti necessaria l’espressa accettazione dell’incarico da parte del nuovo amministratore, diversamente da quanto previsto prima della Riforma.

La riforma del condominio, fatta nel 2012, infatti, è stata create per sopperire alla poca trasparenza che c’era prima, così da dare chiarezza alla gestione condominiale, a tutela dei condomini.

 

E così, tra le diverse modifiche apportate, in tale contesto si inserisce anche quella dell’art. 1129, comma 14, c.c., in base al quale “ l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

La giurisprudenza di merito ha già avuto modo di pronunciarsi su tale disposizione, provvedendo quindi a stabilire che l’amministratore deve sottoporre all’assemblea il dettaglio del proprio compenso per le spese ordinarie e per quelle straordinarie, chiarendo al contempo cosa si intenda per prestazioni ordinarie e straordinarie.

Non solo…

Ai sensi dell’art. 1129, comma 14, n.8) c.c., costituisce una grave irregolarità “l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo”, ovvero i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale dove si trovano i registri, nonché i giorni e le ore in cui è possibile, previa richiesta all’amministratore, prenderne visione gratuitamente ed ottenerne copia firmata, previo rimborso della spesa.

 

Se quindi, al momento della nomina, il nuovo amministratore fa verbalizzare frasi del tipo “viene confermato amministratore il sig. XXX con emolumento invariato salvo i disposti di legge”, la relativa nomina sarà da considerarsi nulla ed insanabile.

 

La nomina dell’amministratore da parte del Tribunale.

Nel caso in cui si verifichi l’impossibilità da parte dell’Assemblea di provvedervi, sia per disaccordo sul nominativo per esempio, sia per altre ragioni, bisognerà ricorrere al Tribunale competente per territorio (quindi del luogo in cui si trova il condominio).

Il Presidente del Tribunale quindi, anche su richiesta di un solo condomino, si sostituirà all’assemblea e procederà alla nomina dell’amministratore.

Ovviamente, è necessario che sia stata prima esperita inutilmente almeno una assemblea di condominio per la nomina dell’amministratore, proprio perché essendo il potere del Tribunale sostitutivo della mancata attività dell’assemblea, è necessario dare la prova dell’inutile convocazione di quest’ultima.

Il nuovo art. 1129 c.c. dispone che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata.

 

La revoca dell’amministratore di condominio in carica.

Se l’amministratore di condominio non dovesse osservare gli obblighi previsti dalla legge, le conseguenza possono essere la revoca del suo mandato o, addirittura, il risarcimento dei danni nei confronti del condominio.

In realtà, la richiesta di revoca può nascere anche da semplici ragioni di opportunità (si pensi alla revoca dell’amministratore che percepisce un compenso troppo oneroso rispetto ad altri), anche in assenza dunque, di una giusta causa.

I condomini devono chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, stabilendo come ordine del giorno la revoca e contestuale nomina del nuovo amministratore.

Nonostante il potere d’impulso concesso ai condomini, l’amministratore non è obbligato a convocare l’assemblea straordinaria.

Tuttavia, decorsi 10 giorni dalla richiesta di convocazione all’amministratore, la legge stabilisce che i condomini potranno autoconvocarsi, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.

Pertanto, nell’ipotesi in cui l’amministratore di condominio non dovesse convocare l’assemblea straordinaria, quest’ultima potrà legittimamente essere convocata a richiesta da almeno due condomini che rappresentino (come minimo) 1/6 del valore millesimale dell’edificio.

Qualora non venga deliberata la revoca dell’amministratore in carica a causa del mancato raggiungimento del quorum, il singolo condomino potrà chiedere la revoca giudiziale, ma solo se sussiste una giusta causa.

 

Quante procedure di revoca esistono?

 

Esistono due diversi tipi di revoca:

  • La revoca “assembleare”;
  • La revoca “giudiziale”.

 

Revoca amministratore di condominio assembleare

Riguardo alla prima, i condòmini hanno la facoltà di revocare in qualsiasi momento l’amministratore di condominio, a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo.

La procedura di revoca assembleare è la medesima prevista per la nomina dell’amministratore, cioè maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.

In ogni caso la revoca senza giusta causa deliberata dall’assemblea con il raggiungimento del quorum previsto per legge ma che sia intervenuta prima della scadenza annuale del mandato, legittima l’amministratore uscente a chiedere ed ottenere tutto il compenso professionale pattuito all’atto di accettazione della nomina.

Pertanto, l’amministratore destituito prematuramente e senza giusta causa dalla carica e che non abbia ricevuto il compenso che gli spettava potrà adire le vie legali per far valere il suo diritto.

Revoca amministratore di condominio giudiziale

Il singolo condomino può chiedere la revoca al giudice?

Ciascun condomino può legittimamente proporre un ricorso al giudice volto ad ottenere la revoca dell’amministratore.

Tuttavia la proposizione del ricorso è subordinata alla sussistenza di particolari cause che legittimano la richiesta giudiziale di revoca.

Precisamente, la revoca dell’amministratore può essere chiesta dal singolo condomino direttamente all’autorità giudiziaria nei seguenti casi:

  • quando l’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificategli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni;
  • quando l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
  • quando l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità.

 

Le ipotesi di gravi irregolarità cui può incorrere l’amministratore sono le seguenti:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri  di anagrafe condominiale e  dei verbali delle assemblee e qualora si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Se interviene la revoca giudiziale, l’amministratore così revocato non potrà più essere nominato. Per eventuali domande di risarcimento dei danni, dovrà instaurarsi un autonomo giudizio di cognizione volto alla determinazione dei danni cagionati ai condomini.

Nell’ipotesi di accoglimento della domanda risarcitoria, il condomino ricorrente ha diritto di rivalersi, per le spese di giudizio, nei confronti del condominio, che a sua volta potrà poi agire in rivalsa nei confronti dell’amministratore revocato.

 

L’amministratore così revocato avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta ed al rimborso delle spese eventualmente anticipate, senza alcun diritto al risarcimento del danno.

 

Ovviamente anche l’amministratore  può rinunciare  all’incarico, per ragioni personali o di opportunità, anche prima della scadenza annuale.

Le dimissioni dell’amministratore estinguono il mandato dal momento in cui sono comunicate all’assemblea dei condòmini, senza necessità che queste siano seguite da accettazione da parte dell’assemblea, la quale ha quindi solo il diritto di chiedere il rendimento dei conti della gestione.

L’amministratore cessato dall’incarico deve però continuare ad esercitare le sue funzioni, fino a quando l’Assemblea non nominerà un altro amministratore.

Dovrà in particolare continuare a:

  • provvedere alla riscossione dei contributi condominiali;
  • erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni per esempio, il servizio di portierato, con la conseguenza che, in caso di ritardato pagamento dei contributi previdenziali dovuti per il portiere, l’amministratore dovrà rimborsare il condominio delle somme da questo versate all’INPS a titolo di sanzioni amministrative.
  • eseguire attività urgenti, in modo tale da evitare che il condominio possa subire pregiudizi.

 

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