Spese condominiali arretrate, chi le paga? Acquirente o venditore?

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Spese condominiali arretrate e spese straordinarie: chi paga in caso di vendita dell’immobile?

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Quello delle spese condominiali arretrate, in caso di compravendita dell’immobile, è un argomento che genera spesso tensione in fase di trattative.

Spese condominiali arretrate, cosa dice la legge?

In ambito condominiale, infatti, l’art. 63 disp. att. cod. civ. stabilisce che l’acquirente di un’unità immobiliare può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del vecchio proprietario, solidalmente con lui, ma limitatamente ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Inoltre, è stabilito che il precedente proprietario resterà obbligato con il nuovo fino al momento in cui verrà trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di rogito.

Queste sono le regole che disciplinano i rapporti tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare.

Spese condominiali arretrate nuovo proprietario.

Ciò significa quindi che nel rapporto tra venditore ed acquirente, salvo che non sia stato diversamente convenuto, l’acquirente risponde solo delle spese condominiali arretrate dopo essere diventato condomino e, se viene chiamato a rispondere anche delle spese condominiali sorte prima della compravendita, avrà diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario.

Con particolare riferimento poi, alla vendita di un immobile facente parte di un condominio nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria, chi è tenuto, tra venditore e compratore, a pagare le relative spese, in mancanza di un accordo tra le parti?

Spese condominiali arretrate manutenzione straordinaria.

Trattandosi di spese di straordinaria amministrazione, l’obbligo di contribuzione per ogni singolo condomino deriva direttamente dalla delibera assembleare con la quale siano stati decisi gli interventi di straordinaria manutenzione.

E così, qualora venditore ed acquirente non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, sarà tenuto a sopportare i costi di eventuali lavori di ristrutturazione straordinaria chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tali interventi.

Di conseguenza, qualora le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.

Ovviamente, la delibera assembleare giuridicamente rilevante a tal fine è quella con la quale tali interventi siano stati effettivamente approvati in via definitiva, cioè quando l’appalto dei lavori viene commissionato all’impresa ed è individuato il piano di riparto delle spese.

Rimane quindi irrilevante una delibera meramente preparatoria come quella in cui si discute dei preventivi delle diverse imprese o si sceglie il professionista che seguirà il cantiere.

Se pertanto la delibera definitiva interviene successivamente alla stipula del contratto di vendita, i relativi oneri per i lavori straordinari resteranno a carico dell’acquirente che avrà, in qualità di condomino, partecipato alla loro approvazione.

Spese condominiali arretrate, prestare attenzione!

In generale, se siete intenzionati ad acquistare un immobile, informatevi sempre preventivamente sull’esistenza di eventuali spese condominiali arretrate, per non ricevere brutte sorprese in seguito.

È bene pretendere dal venditore-condomino un’attestazione dell’Amministratore relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, che potrebbero comportare spese future.

Il compratore infatti, non essendo ancora proprietario e quindi condomino, non potrebbe ottenere dall’Amministratore tali informazioni, per evidenti ragioni di privacy.

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