Cosa si decide nell’assemblea condominiale?

assemblea condominiale

Indice dei Contenuti

l’assemblea condominiale: una guida rapida con i 3 punti cardine per fare una assemblea condominiale.

L’Assemblea condominiale o riunione di condominio rappresenta l’organo deliberante del Condominio.

Essa infatti ha il potere di decidere ed influenzare la vita in Condominio, soprattutto alla gestione delle parti comuni.

 

Le delibere dell’assemblea di condominio

L’art. 1135 cod.civ. indica le principali attribuzioni dell’assemblea condominiale, ovvero:

– confermare l’amministratore

– approvare il bilancio consuntivo e preventivo

– decidere sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni.

 

La convocazione dell’assemblea condominiale

l’Assemblea deve essere convocata ogni anno in via ordinaria: si tratta di un obbligo stabilito per legge.

L’Amministratore, infatti, alla fine di ogni anno è tenuto a rendere il conto della propria gestione e deve farlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

L’avviso, che ha per oggetto la convocazione dell’assemblea, deve essere inviato a mezzo raccomandata, pec, fax o consegna a mano, e deve essere ricevuto almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

La comunicazione a tutti i condòmini è un presupposto essenziale per la regolare costituzione dell’assemblea.

L’omessa convocazione comporta infatti l’annullabilità della delibera assunta: gli assenti perché non ritualmente convocati potranno impugnarla entro 30 giorni dal ricevimento del verbale.

L’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione del luogo, dell’ora dell’assemblea e i singoli punti posti all’ordine del giorno che saranno oggetto di discussione e di deliberazione.

 

Cosa deve contenere l’avviso di convocazione.

L’indicazione degli argomenti da trattare in assemblea è di fondamentale importanza, poiché nel caso in cui l’assemblea deliberi su questioni non inserite nell’avviso, la deliberazione è illegittima e come tale annullabile.

La famosa voce “varie ed eventuali” infatti non può costituire oggetto di votazione, ma solo di discussione di questioni che emergeranno durante la riunione condominiale.

Nell’avviso deve essere specificata sia la data di prima convocazione sia della seconda, che deve essere fissata necessariamente in un giorno diverso dalla prima, ma in ogni caso, non oltre dieci giorni.

 

Seconda convocazione della riunione di condominio

Nella seconda convocazione il numero minimo di partecipanti (il c.d. quorum), necessario per la valida costituzione dell’assemblea, è più basso, così come è inferiore la maggioranza richiesta per deliberare validamente.

L’assemblea in prima convocazione, infatti, è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi dei millesimi di proprietà dell’intero edificio e che costituiscano anche la maggioranza.

Le delibere sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi di proprietà dell’edificio.

In seconda convocazione, invece, è sufficiente che i condomini partecipanti rappresentino almeno un terzo dei millesimi di proprietà dell’intero edificio e che costituiscano un terzo del loro numero complessivo.

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dell’edificio.

Le modalità di convocazione dell’Assemblea condominiale sono stabilite dalla legge e sono inderogabili.

Il regolamento condominiale (sia esso di natura contrattuale o assembleare) può modificare le norme previste dalla legge, ma solo in melius (ad esempio, se per legge l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere ricevuto almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, il regolamento condominiale può prevedere che la comunicazione avvenga almeno 10 giorni prima).

 

Chi deve ricevere la convocazione dell’assemblea condominiale?

La convocazione, infine, deve essere indirizzata a tutti i soggetti che hanno diritto di partecipare e quindi:

  • ai proprietari delle singole unità (ed ai comproprietari, anche se il voto è sempre “uno”)
  • agli inquilini quando hanno diritto di partecipare
  • agli usufruttuari (cioè le persone che hanno acquisito il diritto di utilizzare l’abitazione per un determinato periodo).

 

Assemblea straordinaria di condominio

Qual è la differenza tra assemblea condominiale ordinaria e straordinaria?

Differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria

Cominciamo col dire in cosa non sono differenti, ovvero nei quorum costitutivi e deliberativi.

La differenza consiste invece nell’obbligatorietà dell’oggetto della discussione.

Infatti, mentre l’assemblea ordinaria deve essere convocata ogni anno per discutere dell’approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo e della nomina dell’amministratore, l’assemblea straordinaria è solo eventuale e può essere indetta per discutere di qualunque altro argomento di interesse comune.

Sul punto va detto però che nulla vieta di includere, nell’ordine del giorno della convocazione dell’assemblea ordinaria, altri argomenti oltre a quelli obbligatori per legge.

Diciamo allora che ciò che qualifica un’assemblea straordinaria è il carattere d’urgenza.

Solitamente è l’Amministratore a convocare anche l’assemblea straordinaria ma, se non lo fa, l’art. 66 disp. att. c.c. prevede che l’assemblea possa essere indetta da «almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio» e che ne facciano richiesta.

In tale ipotesi, se l’amministratore non provvede entro 10 giorni, gli stessi condòmini possono procedere alla convocazione.

Approfondimento

Leggi l’approfondimento sull’ assemblee condominiali fase 3.

 

 

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