Contratto d’appalto in condominio come viene disciplinato?

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Contratto di appalto in condominio

Sono passati un po’ di anni ed è diventato necessario ripristinare le facciate del Condominio?

Oppure la guaina del terrazzo – lastrico solare è ormai vetusta e occorre metterci mano?

Per questo genere di opere, che sono senza dubbio di straordinaria amministrazione, è sempre importante partire da un buon contratto d’appalto.

Che cos’è il contratto d’appalto e come viene disciplinato?

L’appalto è quel contratto con il quale una parte (l’Impresa) assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro: così è definito dall’art. 1655 c.c.

E così, quando il Condominio deve eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, l’Impresa scelta per l’esecuzione dei lavori da una parte e l’amministratore, quale legale rappresentante del Condominio, dall’altra, sottoscriveranno un contratto d’appalto per la regolamentazione delle opere da eseguire.

Prima però di sottoscrivere il contratto d’appalto, l’amministratore deve convocare l’assemblea, poiché i lavori di manutenzione straordinaria devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Qual è il ruolo dei consiglieri nell’ambito di un appalto?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera assembleare, con la quale si dà incarico ai consiglieri di esaminare i preventivi e decidere la spesa da affrontare, non autorizza gli stessi a decidere anche a quale specifica impresa conferire l’incarico per l’esecuzione dei lavori.

Tale delibera, infatti, non rappresenta un mandato ai consiglieri di perfezionare anche un contratto di appalto.

Pertanto, un’eventuale scelta dell’impresa da parte della commissione risulta vincolante per tutti i condomini solo se approvata dall’assemblea con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in gruppo, le funzioni dell’assemblea, la quale rimane sempre l’organo deliberativo del Condominio.

Direttore dei lavori

Una volta deliberata l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, l’assemblea dovrà scegliere l’Impresa a cui affidarne l’esecuzione e il Direttore dei Lavori, ovvero il professionista che seguirà il progetto e l’esecuzione dei lavori da un punto di vista tecnico.

Una volta deliberati i lavori da eseguire, scelti l’Impresa ed il Direttore Lavori, nonché stabilito il prezzo dell’appalto, l’amministratore, meglio se con l’ausilio di un legale, dovrà predisporre  il contratto d’appalto.

Con riferimento ai ruoli delle varie figure presenti durante l’esecuzione di un appalto, pur non essendo vietato, è fortemente sconsigliato che lo stesso soggetto svolga sia il ruolo di appaltatore, e quindi di impresa che svolge i lavori, sia quello di Direttore dei Lavori.

L’incarico di Direttore dei Lavori può essere assunto da un tecnico abilitato ed iscritto al proprio ordine professionale, come un architetto, un ingegnere o un geometra.

Quando è obbligatorio avere il direttore dei lavori?

Nell’edilizia privata la figura del Direttore dei Lavori non è sempre obbligatoria, come per i lavori soggetti a CILA, ma è fortemente consigliabile.

È sicuramente obbligatoria per gli interventi oggetto di SCIA o permesso di costruire.

Il professionista deve svolgere una serie di attività come quella di controllo dei lavori in corso di svolgimento, verifica della loro conformità al progetto, accertamento della conformità normativa e verifica contabile – amministrativa. In sintesi, quindi, deve sorvegliare sulla esecuzione delle opere da parte dell’Impresa.

Questo è il motivo per cui è meglio che Impresa e Direttore Lavori siano due figure ben distinte: lo scopo del Direttore dei Lavori infatti è quello di tutelare gli interessi del Committente nei confronti dell’Impresa. Se chi svolge la Direzione Lavori è allo stesso tempo anche Impresa che esegue, c’è un evidente conflitto di interessi  e se dovessero sorgere problematiche nell’appalto per vizi e difetti, questo soggetto sarebbe ritenuto responsabile da qualunque prospettiva.

Le responsabilità dell’Appaltatore per vizi e difetti.

L’art. 1667 c.c., comma 3, dispone che la garanzia per i vizi e le difformità dell’opera appaltata si prescrive nel termine di due anni dalla consegna dell’opera ultimata.

A tal fine occorre innanzitutto distinguere tra atto di “consegna” e atto di “accettazione” dell’opera: la consegna costituisce attività puramente materiale che si compie mediante la messa a disposizione del bene a favore del committente, mentre l’accettazione esige che il committente esprima (anche “per facta concludentia”) il gradimento dell’opera, potendone conseguire solo in tal caso l’esonero dell’appaltatore da ogni responsabilità per i vizi e le  e il diritto al pagamento del prezzo.

La Corte di Cassazione, già con pronunce ormai risalenti, ha costantemente affermato che la consegna dell’opera e la sua accettazione liberano l’appaltatore esclusivamente dalla responsabilità per vizi palesi e riconoscibili dal committente, i quali devono essere necessariamente fatti valere in sede di verifica o collaudo.

Se invece si tratta di vizi occulti o non immediatamente rilevabili, l’appaltatore non è liberato dalla garanzia, salvo che i difetti non siano denunciati tempestivamente.

Ai sensi e per gli effetti della garanzia prevista dall’art. 1667 c.c., infatti, il termine per la denuncia decorre dal giorno della scoperta del vizio e l’onere della prova della denuncia di tali vizi e della sua tempestività incombe sul committente.

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