Ripartizione spese lastrico solare in condominio.

Studio Legale
lastrico solare o terrazza a livello

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Come si ripartiscono le spese di rifacimento del lastrico solare?

Spesso in condominio si sente parlare di lastrico solare, soprattutto con riferimento alla ripartizione delle spese per il suo rifacimento o manutenzione.

Che cos’è dunque un lastrico solare?

Si tratta del piano di copertura di un edificio che, quando è calpestabile e quindi utilizzabile, viene anche chiamato terrazza a livello perché costituisce una estensione dell’appartamento a cui è annessa.

Nella pratica si utilizza più che altro il termine lastrico solare.

Lastrico solare ripartizione spese

Quando l’utilizzo di un lastrico solare o terrazza a livello è riservato ad un condomino, e si presentano problematiche, come per esempio quelle di infiltrazione, tali da rendere necessario intervenire per la sua riparazione, bisogna applicare quanto stabilisce l’art. 1126 c.c.

In particolare, in questo articolo del codice viene specificata la ripartizione delle spese di manutenzione e rifacimento tra chi ne ha l’uso esclusivo e gli altri condomini che se ne avvantaggiano perché trattasi della copertura delle loro proprietà.

Ripartizioni spese lastrico solare

E così, chi ne ha l’uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o di quella parte che è concretamente coperta dal lastrico solare, proporzionalmente ai millesimi di proprietà al di sotto di quel lastrico. 

Suddivisione spese lastrico solare

Questo criterio di ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare (1/3 e 2/3) si applica a prescindere dalle cause genetiche che hanno reso necessario l’intervento di rifacimento.

Questo significa che la suddivisione delle spese avviene per 1/3 e 2/3 anche se le problematiche al lastrico solare abbiano natura strutturale (per esempio per l’errata applicazione della guaina di impermeabilizzazione da parte del costruttore).

Ripartizioni spese lastrico solare le eccezioni

L’unica esclusione si ha quando l’intervento di rifacimento sia stato reso necessario dalla negligenza di uno dei soggetti tenuti alla manutenzione del bene, che deve essere rigorosamente provata per derogare al criterio principe del concorso alle spese previsto dall’art. 1126 c.c.

Ad esempio, se chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare non ha provveduto negli anni a ripristinare le sigillature delle fughe delle piastrelle che si sono così progressivamente ammalorate, e ciò rappresenta la causa delle infiltrazioni di acqua venutesi a creare, sarà solo costui a doverne rispondere.

Per evitare che il Condominio sia chiamato a partecipare alla spesa di rifacimento, la prova della totale responsabilità di chi ha l’uso esclusivo dovrà essere rigorosa.

Ripartizioni spese lastrico solare casi particolari

Un caso particolare di ripartizione delle spese si ha quando un lastrico solare od una terrazza a livello copra un solo piano di proprietà di un soggetto differente, quindi una sola unità immobiliare.

Fino al 2016 veniva rigorosamente applicato il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., cioè 1/3 e 2/3.

In questo modo però la spesa maggiore, ovvero i 2/3, finivano per essere addebitati a carico del singolo proprietario coperto.

Nel 2017 la Cassazione ha cambiato orientamento affermando che in un caso del genere le spese di manutenzione vadano regolate utilizzando, per analogia, l’articolo 1125 c.c., il quale prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

19 risposte

  1. Questo articolo è uno spiraglio di sole visto che non trovo affatto giusto che io debba pagare per i 2/3 il terrazzo (impermeabilizzazione e pavimentazione) a livello ad uso esclusivo dell’inquilino del piano di sopra che oltretutto non ha fatto opera di manutenzione per 40 anni ed ora ho delle infiltrazioni di acqua nella mia camera da letto. Posso avere il link più specifico di questa sentenza di Cassazione?? grazie

    1. Buongiorno Rossella,
      si tratta della sentenza 10 maggio 2017 n. 11484. Non riesco a mettere un link diretto, ma è facilmente reperibile.
      I migliori saluti.
      Studio AC

  2. Se si parla di lastrico solare di tetto piano, parzialmente calpestabile per lavori di manutenzione o per le riparazioni / sostituzioni antenne, e non vi èl’ uso esclusivo di qualche condomino nel senso che tutti vi hanno accesso, si paga secondo la regola dei millesimi tra tutti i condomini o diversamente?

    1. Buongiorno Giampaolo, se il tetto è condominiale, nel senso che non è ad uso esclusivo di un condomino in particolare, le spese di manutenzione sono a carico di tutti in ragione dei millesimi di proprietà. Fatta eccezione per i proprietari dei box esterni all’edificio.

      Dal tetto essi non traggono alcuna utilità.

      1. Nel caso di un terrazzo a livello di proprietà esclusiva ubicato al primo piano di un fabbricato condominiale che copre solo parti comuni, come si ripartisce la spesa per il rifacimento? Grazie. Armando

        1. Buongiorno signor Armando,
          la suddivisione è 1/3 per il condomino proprietario del terrazzo e 2/3 a carico di tutti gli altri condòmini.
          Cordiali saluti.

  3. Buongiorno,
    sono Giampaolo e chiedo se nel caso della sentenza della Cassazione del 2017 si tratta sempre di condominio tra due soggetti o se l’amministratore dell’immobile può dire si tratti di faccenda privata tra le due parti.
    Grazie

    1. Buongiorno Giampaolo,
      quando ad essere coinvolte sono solo due unità immobiliari, cioè quella che possiede il lastrico solare e quella “coperta” da quest’ultimo, la questione non coinvolge il Condominio, anche se risulta costituito da molti più soggetti.
      Cordiali saluti.
      Avv. Valentina Canzi

  4. buonasera, sono proprietario di un appartamento da soli due anni e mi ritrovo nuovamente a pagare spese condominiali dovute a decenni di menefregnismo in manutenzione e dobbiamo rifare il lastrico solare condominiale. il lastrico copre esclusivamente un unico appartamento di un solo proprietario ma non è di sua esclusiva proprieta. come bisogna ripartire le spese di rifacimente del solaio? grazie.

    1. Buongiorno Francesco,
      da quanto scrive non si comprende se fa riferimento ad un lastrico solare ad uso esclusivo o ad un tetto sotto al quale vi sono i solai di tutti i condomini e quell’unico appartamento di cui parla. Per cui, in assenza di queste precisazioni, non ci è possibile dare una risposta.
      I migliori saluti.

  5. Buongiorno,
    mi trovo in una situazione in cui un lastrico solare è ad uso esclusivo di due condomini. Mi chiedevo se la ripartizione di 1/3 tra i due condomini debba essere effettuata in parti uguali o in ragione dei millesimi.
    Saluti

    1. Buongiorno signor Alberto,
      la ripartizione va effettuata in ragione dei millesimi di proprietà.
      Cordiali saluti

  6. buona sera ho bisogno di un chiarimento: nel mio condominio il lastrico solare risulta per metà di proprietà esclusiva e l’altra metà condominiale, premetto che trattasi di un piccolo condominio di tre appartamenti per ala con un’unica scala di accesso. Dovendo effettuare dei lavori di impermeabilizzazione vorrei sapere come avviene la suddivisione delle spese.
    Cordialmente Maurizio

    1. Buongiorno Maurizio,
      la metà condominiale va divisa per millesimi tra tutti i condomini coperti da quella parte di lastrico, mentre per l’altra si applica la suddivisione 1/3 a carico di chi ha la proprietà esclusiva ed i restanti 2/3 per millesimi a carico dei condomini cui il lastrico fa da copertura.
      Cordiali saluti.
      Avv. Valentina Canzi

  7. Buongiorno, sono Antonello
    Ho acquistato una casa con un terrazzo.
    Sotto il pavimento interno del mio appartamento si trova un altro appartamento, mentre il terrazzo esterno di mia proprietà fa da copertura ad un altro unico appartamento di un terzo proprietario
    Il terrazzo poggia quindi sul tetto dell’appartamento sottostante e unico riparo alle infiltrazioni risulta essere il pavimento del terrazzo in quanto non c’è idoneo isolamento con guaina.
    Il proprietario dell’appartamento sotto il terrazzo vuole che vi sia posto rimedio facendo guaina e rimettendo il pavimento applicando l’art.1125 con le spese invece della posa e del costo del pavimento totalmente a mio carico. Chiede inoltre i danni da infiltrazione a mio carico. Grazie per una sua interpretazione

    1. Buongiorno,
      l’applicazione dell’art. 1125 c.c. è corretta. Quanto ai danni, sono a Suo carico perché il terrazzo di Sua proprietà è privo di adeguato isolamento. Poi si dovrebbe capire l’esistenza di eventuali responsabilità in chi le ha venduto l’immobile. Ma questo è un altro discorso e richiederebbe sicuramente un approfondimento.
      Cordiali saluti.

  8. Buongiorno sono Mauro
    Abito in un condominio dove nella scala che io ho l’appartamento ci sono altri 9 (nove) condomini, 6 (sei) dei quali coperti dal lastrico solare a cui faccio capo io e 4 (quattro) fanno capo ad un altro lastrico solare. I Lastrici solari non sono comunicanti tra loro ma separati e non sono ad uso esclusivo.Gli appartamenti hanno gli ingressi tutti nella stessa scala. Ora si deve procedere alla riparazione del lastrico che serve il mio appartamento . Vorrei sapere chi dovrebbe concorrere alla spesa. In base al codice civile, io sostengo che alle spese dovrebbero concorrere tutti i condomini al quale il lastrico solare fa da copertura cioe 6 (sei) condomini, mentre l’amministratore asserisce che alle spese devono concorrere anche gli altri 4 (quattro) anche se non interessati dalla copertura. Chi ha ragione?
    La ringrazio anticipatamente.

    1. Buongiorno sig. Mauro,
      dalla Sua descrizione non emerge chiaramente la composizione del Condominio. Andando ad interpretazione potrebbe avere ragione Lei, visto che i lastrici parrebbero ben separati tra loro e quindi anche le spese relative potrebbero essere tenute separate. Per una risposta più dettagliata però sarebbe necessario approfondire.
      Cordiali saluti.

  9. non è giusto che chi usa la terrazza paghi solo un terzo e i due condomini sottostanti devono pagare un terzo ciascuno . chi gode e usa la terrazza ha maggiori vantaggi dunque dovrebbe pagare i due terzi il restante chi sta sotto. grazie giulia herzog

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