Ripartizione spese lastrico solare in condominio.

lastrico solare o terrazza a livello

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Come si ripartiscono le spese di rifacimento del lastrico solare?

Spesso in condominio si sente parlare di lastrico solare, soprattutto con riferimento alla ripartizione delle spese per il suo rifacimento o manutenzione.

Che cos’è dunque un lastrico solare?

Si tratta del piano di copertura di un edificio che, quando è calpestabile e quindi utilizzabile, viene anche chiamato terrazza a livello perché costituisce una estensione dell’appartamento a cui è annessa.

Nella pratica si utilizza più che altro il termine lastrico solare.

Lastrico solare ripartizione spese

Quando l’utilizzo di un lastrico solare o terrazza a livello è riservato ad un condomino, e si presentano problematiche, come per esempio quelle di infiltrazione, tali da rendere necessario intervenire per la sua riparazione, bisogna applicare quanto stabilisce l’art. 1126 c.c.

In particolare, in questo articolo del codice viene specificata la ripartizione delle spese di manutenzione e rifacimento tra chi ne ha l’uso esclusivo e gli altri condomini che se ne avvantaggiano perché trattasi della copertura delle loro proprietà.

Ripartizioni spese lastrico solare

E così, chi ne ha l’uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o di quella parte che è concretamente coperta dal lastrico solare, proporzionalmente ai millesimi di proprietà al di sotto di quel lastrico. 

Suddivisione spese lastrico solare

Questo criterio di ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare (1/3 e 2/3) si applica a prescindere dalle cause genetiche che hanno reso necessario l’intervento di rifacimento.

Questo significa che la suddivisione delle spese avviene per 1/3 e 2/3 anche se le problematiche al lastrico solare abbiano natura strutturale (per esempio per l’errata applicazione della guaina di impermeabilizzazione da parte del costruttore).

Ripartizioni spese lastrico solare le eccezioni

L’unica esclusione si ha quando l’intervento di rifacimento sia stato reso necessario dalla negligenza di uno dei soggetti tenuti alla manutenzione del bene, che deve essere rigorosamente provata per derogare al criterio principe del concorso alle spese previsto dall’art. 1126 c.c.

Ad esempio, se chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare non ha provveduto negli anni a ripristinare le sigillature delle fughe delle piastrelle che si sono così progressivamente ammalorate, e ciò rappresenta la causa delle infiltrazioni di acqua venutesi a creare, sarà solo costui a doverne rispondere.

Per evitare che il Condominio sia chiamato a partecipare alla spesa di rifacimento, la prova della totale responsabilità di chi ha l’uso esclusivo dovrà essere rigorosa.

Ripartizioni spese lastrico solare casi particolari

Un caso particolare di ripartizione delle spese si ha quando un lastrico solare od una terrazza a livello copra un solo piano di proprietà di un soggetto differente, quindi una sola unità immobiliare.

Fino al 2016 veniva rigorosamente applicato il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., cioè 1/3 e 2/3.

In questo modo però la spesa maggiore, ovvero i 2/3, finivano per essere addebitati a carico del singolo proprietario coperto.

Nel 2017 la Cassazione ha cambiato orientamento affermando che in un caso del genere le spese di manutenzione vadano regolate utilizzando, per analogia, l’articolo 1125 c.c., il quale prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

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