Convocazione assemblea di condominio

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convocazioni assemblee condominiali

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Convocazione assemblea condominiale ordinaria

Partiamo dalla fine.

Quali sono le conseguenze di una non corretta convocazione dell’assemblea condominiale?

Ci sono delle regole procedurali, indicate nel Codice Civile, che l’amministratore deve applicare quando convoca l’assemblea del Condominio che amministra.

Le vediamo tra poco.

Regole convocazione assemblea condominiale ordinaria

Intanto diciamo che, se queste regole non vengono correttamente applicate, l’assemblea (e quindi le delibere che vengono lì assunte) potrebbero essere annullate.

Potrebbero perché, se nessuno impugna il verbale di assemblea entro 30 giorni dalla riunione (se chi impugna è presente) o dal ricevimento del verbale (per chi non ha partecipato), questo diventa definitivo.

E anche tutte le decisioni in esso contenute.

A meno che non ci siano delle singole delibere affette da nullità, per le quali è prevista la possibilità di essere sempre impugnate, da chiunque ne abbia interesse.

Quali sono allora le regole per una corretta convocazione dell’assemblea di condominio?

Diciamo innanzitutto che l’amministratore non può (o meglio non potrebbe, ma poi spesso lo fanno lo stesso) convocare l’assemblea semplicemente imbucando l’avviso nella cassetta della posta o con una semplice mail.

Termini di preavviso per la convocazione dell’assemblea

Secondo l’art. 66 dis. att. c.c. l’avviso di convocazione deve essere inviato con raccomandata, PEC, fax o consegnato a mano, almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione (o nel diverso termine eventualmente previsto dal regolamento condominiale contrattuale).

Per cui, se viene spedita per esempio con raccomandata, questa deve essere ricevuta almeno 5 giorni prima.

L’amministratore quindi dovrà andare in Posta con un po’ di anticipo.

Cosa deve contenere l’avviso?

L’avviso deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, cioè le questioni sulle quali l’assemblea è chiamata a votare.

Se una questione non è inserita all’Ordine del Giorno, non può essere assunta la relativa delibera, ma soltanto eventualmente discuterne.

Quando all’OdG è inserita l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, non è obbligatorio allegare questi ultimi alla convocazione d’assemblea, avendo ogni condomino la facoltà di visionare la documentazione contabile che l’amministratore deve mettere a disposizione.

Lo ha detto la Cassazione.

Generalmente però gli amministratori allegano questa documentazione alla convocazione, in modo tale da consentire una partecipazione informata dei condomini all’assemblea.

Solitamente in fondo al foglio di convocazione dell’assemblea gli amministratori inseriscono lo spazio per consentire a ciascun condomino di delegare qualcuno a partecipare all’assemblea al loro posto.

La delega può essere conferita a chiunque (altro condomino, familiare, amico) tranne che allo stesso amministratore del Condominio o a specifici soggetti indicati in un regolamento di condominio votato all’unanimità.

Deleghe assemblea condominiale

La Legge stabilisce però un limite quantitativo, ha previsto che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

Ad esempio, se un Condominio è costituito da 30 condomini, il rappresentante non potrà avere più di sei deleghe o rappresentare più di un quinto dei millesimi totali.

Al di sotto di tale soglia, ove non sussistano altri limiti fissati nel regolamento di condominio, il numero di deleghe è libero.

Se non vengono rispettati questi limiti, le eventuali delibere prese con il voto “delegato” sono annullabili.

Casi particolari. Convocazione dell’assemblea da parte dei condòmini

Il Codice Civile stabilisce che l’assemblea condominiale deve essere convocata annualmente dall’amministratore, in via ordinaria, per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 cod. civ.

Può essere, inoltre, convocata in via straordinaria quando l’amministratore lo ritenga necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (cioè 166,66 millesimi).

In quest’ultima ipotesi, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini interessati possono provvedere direttamente alla convocazione.

Dovranno quindi redigere la convocazione, indicando giorno, ora e luogo di svolgimento dell’assemblea, nonché l’ordine del giorno.

Ci sono poi delle ipotesi che prevedono la possibilità che alla convocazione dell’assemblea si giunga – pur in presenza dell’amministratore – anche su richiesta di un solo condòmino.

CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA DA PARTE ANCHE DI UN SOLO CONDOMINO.

  • Art. 1117-quater c.c. La norma prevede che, in caso di attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, (l’amministratore o) condòmini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e possano “chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie”.
  • Art. 1120, terzo comma, c.c. La norma stabilisce che l’amministratore di condominio sia tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione di delibere aventi ad oggetto, in particolare, opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici, ad eliminare le barriere architettoniche,; a contenere il consumo energetico, ad installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
  • Art. 1129, undicesimo comma,  c.c. La norma dispone che, nei casi in cui “siano emerse gravi irregolarità fiscali” o l’amministratore non abbia aperto ed utilizzato un conto corrente intestato al condominio, i condòmini, anche singolarmente, possano “chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore”.
  • Art. 66, primo e secondo comma, disp. att. c.c. La norma prevede che l’assemblea possa essere convocata in via straordinaria (quando l’amministratore lo ritenga necessario o) quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In quest’ultima ipotesi, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini interessati possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, “può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”.
  • Art. 71-bis, quarto comma, disp. att. c.c. La norma prevede che la perdita dei requisiti elencati al primo comma della stessa disposizione e contraddistinti con le lettere a), b), c), d) ed e) comporti, per l’amministratore, “la cessazione dall’incarico” aggiungendo, altresì, che, in tale evenienza, ciascun condomino possa “convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore”.

4 risposte

  1. Buongiorno sono il proprietario di un magazzino all’interno di uno stabile condominiale nella provincia di Torino nell’unica riunione ordinaria indetta dall’amministratore ,all’ordine del giorno c’era l’assegnazione di alcuni posti auto sul suolo pubblico ma di pertinenza condominiale di fronte al condominio,assegnazione che è stata concordata a maggioranza per i soli proprietari degli alloggi. È corretto che vengono assegnati posti auto solo ai proprietari degli alloggi? o sa sarebbe
    più corretto assegnarli a chi è proprietario anche se sono proprietario solo di un magazzino o di un garage? la legge prevede che si debba proporre le due date per la riunione ordinaria?può essere motivo di annullamento delle decisioni prese in tale riunione?

    1. Buongiorno,
      il verbale è sicuramente impugnabile. Non si può escludere alcuni condòmini dall’utilizzo dei posti auto con una votazione a maggioranza, ma soltanto all’unanimità. Se vuole approfondire può scriverci al nostro indirizzo mail per fissare una consulenza telefonica o in videoconferenza.
      Cordiali saluti.
      Avv. Valentina Canzi

  2. IN una richiesta di assemblea condominiale con raccomandata a/r..tutto in regola ….ma il proprietario dell’immobile non riceve o riceve tardi non x colpa dell’amministratore è annullabile l’assemblea? è obbligatorio nella raccomandata mettere il foglio x una possibile delega? grazie 🙏

    1. Buongiorno signor Antonio,
      l’amministratore deve avere la prova che la consegna dell’avviso di convocazione al condomino sia stata fatta nei termini di legge o nel diverso (superiore) termine eventualmente previsto dal regolamento condominiale. Se i termini non sono rispettati l’assemblea è annullabile.
      Quanto alla delega, questa generalmente è prevista dagli amministratori nell’avviso di convocazione. Ma è solo una prassi.
      Cordiali saluti.
      Avv. Valentina Canzi

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