Cosa controllare prima di acquistare casa

Cosa controllare prima di comprare casa?

Qualche consiglio da seguire per non pentirsi dell’acquisto fatto.

Spese condominiali pregresse.

Abbiamo già parlato di chi debba pagare, tra acquirente e venditore, le spese condominiali ordinarie.

La regola della responsabilità solidale tra il vecchio ed il nuovo proprietario però si applica solo per quelle spese che maturano nell’esercizio in corso (quello in cui cioè l’immobile è stato venduto/comprato) ed in quello precedente.

È bene ricordare anche che la responsabilità solidale sussiste per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di compravendita (rogito).

Questo significa che, anche per le spese condominiali successive alla vendita, vi è responsabilità solidale del vecchio proprietario finché l’amministratore non riceve il rogito attestante l’avvenuta compravendita.

Anche rispetto alle spese condominiali straordinarie (per esempio quelle relative a lavori di straordinaria manutenzione), abbiamo già spiegato che tutto dipende da quando queste siano state deliberate e dagli accordi presi da acquirente e venditore in fase di compravendita.

Ma cosa succede se invece il Condominio ha debiti pregressi, risalenti magari anche a diversi anni prima, nei confronti di fornitori?

Chi risponde di tali debiti? Anche chi è diventato condomino solo da qualche mese?

In base al principio di solidarietà suddetto, il nuovo acquirente non risponderà delle spese relative ad annualità precedenti all’ultimo biennio, pur se riportate nuovamente negli esercizi condominiali successivi sotto la voce “saldo esercizi precedenti”, che viene in genere inserita nell’ultimo bilancio condominiale per rappresentare il debito relativo ad uno o più annualità antecedenti.

Infatti, l’approvazione della voce “saldo esercizi precedenti” non determina uno spostamento temporale del debito, ma un mero riepilogo contabile.

Ecco perché, per le spese condominiali antecedenti al biennio, è responsabile esclusivamente il vecchio proprietario ed è illegittima la disposizione inserita nel regolamento condominiale che ponga a carico del nuovo proprietario l’obbligo di pagare i debiti condominiali arretrati anche se anteriori al biennio.

Polizza decennale postuma

Un altro importante aspetto da prendere in considerazione, soprattutto quando si tratta di nuova costruzione, è la presenza della cosiddetta polizza postuma decennale.

Ma se il vecchio proprietario non ha un patrimonio da aggredire?

Nell’ipotesi in cui l’immobile venga acquisito a seguito di asta giudiziale, è solo con il decreto di trasferimento (emesso dal giudice dell’esecuzione) che avviene il passaggio di proprietà dell’immobile.

Anche per il caso in cui l’asta relativa all’immobile pignorato si tenga a distanza di molti anni rispetto alla data del pignoramento ed il debitore si sia astenuto dal corrispondere i contributi condominiali per altrettanti anni, nel momento in cui avviene l’aggiudicazione l’amministratore del condominio potrà addebitare all’aggiudicatario sempre e solo i contributi relativi all’anno in corso e quelli relativi all’anno precedente, ma certamente non quelli più antichi.

In tal caso, i contributi che non si sono potuti addebitare all’aggiudicatario verranno inevitabilmente addebitati e quindi suddivisi tra tutte le altre unità immobiliari.

L’amministratore del Condominio in cui avete appena acquistato casa, quindi, verrà sicuramente da voi a chiedere il pagamento delle spese condominiali dell’ultimo biennio.

L’unico modo che abbiamo per sfuggire al pagamento di debiti condominiali lasciati dal nostro venditore è quello di sapere, prima di procedere all’acquisto, se effettivamente ci siano quote condominiali insolute.

Ecco perché è importante farsi rilasciare da chi vuole venderci casa una dichiarazione dell’amministratore riguardante la presenza o meno di spese condominiali non pagate ed eventualmente il loro ammontare, ma non con riferimento esclusivo al condomino che sta vendendo, bensì all’intero condominio.

In alternativa, si può “pretendere” dal nostro promissario venditore copia dell’ultimo consuntivo riportante sia i debiti che il Condominio ha nei confronti, per esempio, dei fornitori, sia gli eventuali debiti accumulati da altri condòmini.

Morosità di alcuni condomini.

In caso di morosità di un condomino, il nuovo articolo 63 disp. att. cod.civ. sancisce un vincolo di solidarietà tra gli stessi condomini. Ciò significa che se uno di essi risulta moroso, il creditore potrà esigere il pagamento dagli altri anche se sono in regola con i versamenti.

Tuttavia la norma impone un limite: il creditore può rivalersi sugli altri condomini ma solo dopo aver agito (senza risultato) verso il condomino moroso (c.d. preventiva escussione).

Per poter chiedere il pagamento agli altri, non é sufficiente quindi un qualsiasi tentativo di ottenere il pagamento dal soggetto moroso: il creditore deve poter dimostrare di aver provato a ottenere il pagamento con “ragionevole sforzo” e che non vi siano beni da pignorare al debitore tali da soddisfare il credito vantato.

Quando si vuole acquistare un appartamento in Condominio, dunque, occorre prendere in considerazione anche questo aspetto.

Considerato che, diventando condomino, c’è il rischio di vedersi accollate spese condominiali aggiuntive che i condòmini morosi non hanno pagato, sarebbe bene pretendere dal proprio venditore di visionare l’ultimo consuntivo approvato, in modo da capire se vi siano morosità o, quanto meno, farsi rilasciare una dichiarazione a rogito che non vi siano, alla data della stipula, morosità all’interno del Condominio.

In tal modo, in caso di dichiarazioni inveritiere del venditore, potrete eventualmente rivalervi su chi vi ha venduto casa, nell’ipotesi in cui l’amministratore venga a chiedere a voi dei pagamenti.

Verificare che l’immobile sia libero.

Poiché ci è capitato che si rivolgesse a noi un cliente che, dopo aver acquistato un appartamento, aveva scoperto che questo fosse gravato da pignoramento, potrebbe valere la pena, ancor prima di arrivare all’atto notarile di compravendita, verificare che l’immobile sia libero da ogni gravame.

Non date mai per scontato che il notaio faccia esegue questa ricerca.

Verificate sempre quindi, già durante le trattative, che l’appartamento sia libero e disponibile, procedendo con una visura ipocatastale.

Scoprirlo dopo aver stipulato l’atto di compravendita potrebbe comportare un grave dispendio di tempo e di denaro per riuscire a porvi rimedio.

Ricapitolando, quindi, quali sono i documenti da richiedere al venditore prima di rogitare?

1. Copia del regolamento di condominio, se presente, per verificare quali siano le parti considerate comuni, oltre a quelle che già lo sono per legge, se siano previsti diritti o obblighi particolari a favore e/o a carico dei singoli condomini o vincoli di destinazione d’uso o di utilizzo dell’unità di proprietà esclusiva. Ad esempio l’utilizzo di eventuali posti auto nel cortile condominiale o l’uso del lastrico solare comune.
2. Tabelle millesimali, se adottate, per verificare qual è la quota di partecipazione al Condominio: innanzitutto con riferimento al diritto di voto e, in secondo luogo, alla partecipazione alle spese. Spesso ci si ritrova con la sorpresa di millesimi di proprietà elevati (succede soprattutto per i negozi) il che, da una parte consente di avere un peso maggiore nelle votazioni in assemblea ma, dall’altra, aumenta notevolmente la partecipazione alle spese condominiali.
3. Ultimo bilancio consuntivo e preventivo, in modo da avere contezza dell’incidenza annuale delle spese condominiali rispetto all’unità immobiliare da acquistare e della situazione debitoria complessiva del Condominio.
4. Delibere spese straordinarie che, per legge, rimangono a carico del venditore, ma per le quali sussiste pur sempre, in caso di mancato pagamento da parte di quest’ultimo, la responsabilità solidale dell’acquirente (art. 63 ,comma 4, disp. att. c.c.). Inoltre è prassi inserire nel rogito una clausola che preveda l’accollo di eventuali spese straordinarie da parte dell’acquirente, per cui è opportuno esserne a conoscenza prima di procedere all’acquisto.
5. Attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, vista la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente.