Condomino e condominio moroso

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condominio moroso

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Condomino moroso, le spese di condominio.

Le spese condominiali sono tutte quelle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione di servizi nell’interesse comune di tutti i condomini, e come tali gravano su tutti i comproprietari, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia.

In base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea condominiale, l’Amministratore emette le rate di spesa che ogni condomino deve versare.

Cosa succede se uno o più condomini non provvedono al pagamento, rendendosi così morosi?

Condomino moroso cosa può fare l’Amministratore?

Decreto ingiuntivo contro condomino

Nei confronti del condomino moroso l’Amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione delle spese condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

Come specificato dall’art. 1129 c.c., l’Amministratore è tenuto ad agire nei confronti del condomino in ritardo con i pagamenti, per la riscossione forzosa delle somme dovute, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio da cui derivano le spese non pagate.

Per esempio, se un condomino non paga le rate approvate per l’esercizio 2019/2020, che si chiude al 31 dicembre 2020, l’Amministratore dovrà agire con la richiesta di decreto ingiuntivo entro giugno 2021.

Se il condomino moroso, una volta ricevuto il decreto ingiuntivo non rimedia alla propria morosità, a seguito della notifica del decreto ingiuntivo unitamente all’atto di precetto, l’Amministratore potrà procedere con il pignoramento che, nella maggioranza dei casi, ha per oggetto l’immobile di proprietà del condomino moroso (c.d. pignoramento immobiliare).

Tale procedura esecutiva, infatti, pur essendo piuttosto lunga, è l’unica che permette al Condominio di recuperare parte delle spese attraverso il subentro del nuovo proprietario al condomino moroso.

Condomino moroso chi paga le spese condominiali?

Per le spese condominiali relative all’annualità precedente la vendita e a quella in corso è prevista la solidarietà tra il precedente proprietario ed il nuovo.

Sennonché spesso capita che sull’immobile pignorato sussista già l’ipoteca trascritta dalla banca che ha concesso il mutuo.

La banca quindi ha un credito privilegiato rispetto a quello del Condominio e verrà pertanto soddisfatta per prima, magari con l’intero ricavato dell’asta giudiziaria.

Condomino moroso rimborso spese legali.

Tuttavia, il Condominio che abbia attivato il procedimento esecutivo ha diritto, comunque, al rimborso delle spese legali in anticipo rispetto agli altri creditori (cd. in prededuzione ex art. 2770 c.c.), dal momento che queste rappresentano oneri sostenuti nell’interesse di tutti i creditori per giungere alla fase della liquidazione.

Condomino moroso cosa rischia nel breve.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce altresì che, a prescindere dall’ottenimento di un decreto ingiuntivo, se i mancati pagamenti si protraggono per oltre 6 mesi, l’Amministratore può anche sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di essere utilizzati separatamente.

Per esempio si potrà valutare la sospensione dell’utilizzo dell’ascensore, se accessibile con chiave, o ancora l’utilizzo del posto auto a rotazione nel parcheggio condominiale.

Quanto invece alla sospensione del servizio di erogazione dell’acqua e del riscaldamento, numerose pronunce giurisprudenziali ritengono che tali interventi non siano leciti perché in violazione di diritti fondamentali della persona quali la vita e la salute.

Non si possono sospendere invece servizi quali la pulizia delle scale, l’illuminazione delle parti comuni, la portineria, perché non sono suscettibili di godimento separato.

Condominio moroso, cosa può fare il creditore?

  1. Cosa succede invece quando è il Condominio ad essere moroso nei confronti di un fornitore?
  2. Cosa deve fare il creditore, fornitore di un Condominio, per recuperare il proprio credito?
  3. Può agire indistintamente contro i singoli condomini?

Condominio moroso nuove regole, la morosità condominiale

 Accade molto spesso infatti che i fornitori di servizi (pulizie spazi comuni, manutenzione ascensori, giardinaggio, disinfestazioni, etc…), non vengano pagati. 

Può il creditore agire indistintamente contro i singoli condòmini?

La Legge di riforma del diritto condominiale del 2012 ha tentato di mettere ordine nella materia, modificando l’art 63 disp att c.c, in base al quale è vietato, per il terzo creditore, agire contro i condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali, se non dopo aver cercato di recuperare il proprio credito dai condomini morosi, i cui nominativi dovranno essergli comunicati dall’amministratore.

Il terzo creditore deve quindi munirsi di un titolo esecutivo nei confronti del Condominio e notificarlo all’amministratore (così come già avveniva prima della riforma).

Condomini morosi cosa fare

La legge gli consente, dopo la notifica del precetto, di pignorare innanzitutto il conto corrente del Condominio ma, se il conto corrente del Condominio è vuoto o non soddisfa totalmente il credito, il creditore potrebbe rifarsi (ma per lui non è un obbligo) anche su altri beni condominiali, ovvero sui crediti vantati dal Condominio nei confronti dei terzi. 

Di che cosa si tratta nello specifico?

Si tratta dei crediti vantati dal Condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea.

In altre parole, i crediti vantati dal Condominio nei confronti dei singoli condòmini possono essere pignorati dal creditore del Condominio stesso, il quale però potrà aggredire il debito di ogni singolo condòmino nei confronti del Condominio solo nei limiti della sua quota di partecipazione al Condominio stesso.

Cosa dice la cassazione?

Questo principio di diritto è stato enunciato dalla Corte di Cassazione (Cass., civ. sez. III, del 14 maggio 2019, n. 12715), la quale ha chiarito che “in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio.

Abbiamo detto sopra che la pignorabilità di questo credito vantato dal Condominio nei confronti dei condòmini per le spese condominiali è una possibilità in più per il creditore (perché in tale ipotesi il pignoramento coinvolge tutti i condòmini, anche quelli in regola), oltre alla pignorabilità del conto corrente. 

Dopodiché, se ancora il proprio credito non è stato soddisfatto totalmente, il creditore dovrà a questo punto richiedere all’amministratore l’elenco dei condomini morosi. 

Condomini morosi l’aspetto più problematico

L’aspetto più problematico è che il moroso di solito non ha beni che possono essere aggrediti (conto corrente, stipendio, beni mobili registrati, etc.), se non l’immobile stesso.

Così il creditore dovrà iscrivere tante ipoteche per quanti sono gli appartamenti condominiali dei morosi.

Infatti ciascun condomino risponde del debito complessivo solo limitatamente ai propri millesimi. 

Condomini morosi quando non si può agire contro l’immobile.

Un altro problema che si pone per il creditore quando non ha altra possibilità che quella di agire contro l’immobile del condòmino moroso (perché appunto non ci sono altri beni aggredibili), è che se l’immobile risulta già gravato da ipoteca della banca, il suo credito non verrà quasi mai soddisfatto con la messa all’asta dell’immobile pignorato.

Tuttavia la legge impone al creditore di svolgere questa procedura (pignoramento immobiliare fino alla aggiudicazione all’asta) prima di potersi rivolgere infine ai condòmini in regola per soddisfare il proprio credito.

Solo una volta effettuate, inutilmente, le esecuzioni nei confronti dei condomini inadempienti, allora il creditore potrà finalmente agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, ma sempre e solo in proporzione dei millesimi di ciascuno. 

Ovviamente, il credito originariamente vantato dal fornitore e rappresentato dal solo importo di cui alla/e fattura/e impagata/e, aumenterà sensibilmente, perché saranno da aggiungersi non solo gli interessi moratori, ma anche tutte le spese che il creditore anticiperà per le procedure giudiziarie che sarà costretto ad intraprendere (le spese legali e tutte le spese vive quali contributi unificati, marche da bollo, spese di notifica, per i pignoramenti immobiliari anche le spese di notaio, custodia, perizia, etc.). 

La possibilità di pignorare preventivamente il conto corrente condominiale prima di agire nei confronti dei soli condòmini morosi vale non solo per i fornitori abituali del Condominio, ma anche per quei fornitori occasionali quali le imprese edili per i lavori di manutenzione straordinaria, sempre che nel contratto di appalto sottoscritto non sia stata inserita la clausola che obbliga espressamente l’Appaltatore ad agire preventivamente nei confronti dei soli condòmini morosi.    

6 risposte

  1. Non riesco a capire perché il debito di un moroso va divi
    so per millesimi ,anche se e seconda casa non abituata.

    1. Buongiorno Amedeo, Il debito del moroso va diviso per millesimi poiché le spese condominiali sono quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni e dei servizi nell’interesse comune di tutti i condomini, per cui è giusto che tutti si accollino quelle spese per la propria quota di partecipazione al condominio, e cioè per millesimi di proprietà.

      Sull’amministratore incombe comunque l’onere di attivarsi per il recupero di tale credito mediante ottenimento di un decreto ingiuntivo, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.

      Quando verrà recuperato il dovuto, questo verrà ripartito tra gli altri condomini che hanno coperto il debito del moroso, generalmente mediante compensazione con quanto essi devono versare a titolo di spese condominiali.

      La circostanza che l’unità immobiliare non sia abitata è irrilevante, ciò che viene in rilievo è la proprietà.

  2. In caso di acquisto in asta di un appartamento devo versare le spese dell’anno in corso e dell’anno precedente. Cosa succede per i debiti accumulati gli anni precedenti? Sono corresponsabile con il vecchio proprietario “fallito”?
    Grazie!

    1. Buongiorno Stefano, dei debiti pregressi resta responsabile solo il precedente proprietario. Sennonché molto spesso accade che questo soggetto sia incapiente (non possieda altri immobili, beni mobili registrati quali ad es. auto, etc, non abbia uno stipendio o un c/c).

      Per cui alla fine i debiti ricadono ancora sul Condominio nel suo complesso e, quindi, anche sul nuovo proprietario della casa all’asta, per i suoi millesimi di proprietà.

  3. Buongiorno. Nel caso in cui l’Amministratore sia stato più volte sollecitato al saldo di un fornitore per l’esecuzione di lavori che riguardano tutto il condominio, qual’è l’iter da seguire per il recupero legale di quanto spettante. Prima di arrivare ad agire nei confronti dei condomini morosi… a chi va comunicata l’intenzione di agire con decreto ingiuntivo? Grazie

    1. La lettera di diffida va intestata al condominio e mandata all’amministratore al quale dovrà essere comunicata l’intenzione di procedere con decreto ingiuntivo qualora non provveda al pagato entro un dato termine. Oppure, meglio ancora, procedere direttamente con il decreto ingiuntivo, visto che il sollecito del pagamento è già avvenuto più volte.

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