ripartizione spese condominiali

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Ripartizioni spese condominiali

Per la ripartizione delle spese condominiali il criterio principale è quello dei millesimi di proprietà, come sancito dal primo comma dell’articolo 1123 c.c. In base ai millesimi di proprietà quindi vengono ripartite le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Questo criterio è prevalente rispetto a quelli previsti dai commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c. Infatti, questi due commi stabiliscono dei criteri “residui”.

Qualora infatti si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (comma 2 art. 1123 c.c.).

La relativa quota di ripartizione verrà quindi stabilita con apposita assemblea.

L’uso di cui parla questo comma non è quello soggettivo e personale che ogni singolo condomino fa del bene comune.

Questo significa che il condomino che, pur avendo il box, non lo utilizza mai, dovrà comunque partecipare alle spese di pulizia e/o illuminazione dello spazio di manovra.

Così dicendo è possibile che il condomino che non ha il box auto possa essere esonerato dalle spese di quella parte di condominio che non usa.

Pensiamo a quei locali commerciali che hanno accesso solo sulla pubblica via e che non utilizzano beni comuni interni al condominio (es. giardino comune spazi verdi ecc.) o servizi quali l’illuminazione delle stesse ecc.

In questo caso, la possibilità di utilizzo della luce scale rispetto agli altri condomini è molto limitata.

Un’analisi dei titolo d’acquisto per comprendere se esiste la comproprietà su beni quali quelli citati può portare ad una forte riduzione se non addirittura esclusione della spese per determinati beni e servizi comuni.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (comma 3 art. 1123 c.c.).

Riparto consuntivo

Nel riparto consuntivo vengono indicate le spese ripartite secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal regolamento di condominio e/o dall’assemblea di condominio e/o dalla legge.

Per ciascun condomino, per ogni voce di spesa, vengono riportati i millesimi di proprietà e il corrispettivo in euro oppure il coefficiente di ripartizione per le spese non ripartite per millesimi e sempre il corrispettivo in euro.

Per esempio, la spesa dell’acqua, se è ripartita in base al consumo, vedrà indicati i mc di acqua e il corrispettivo in euro.

Viene poi riportato per ciascuna unità immobiliare:

– il totale spesa (consuntivo),

– il totale versato sulla base del preventivo relativo allo stesso esercizio ed approvato nell’assemblea precedente,

– il conguaglio dell’esercizio precedente (il credito, se ha versato di più, o il debito, se ha versato di meno oppure se è moroso dagli esercizi precedenti)

– l’indicazione del relativo conseguente saldo a conguaglio (differenza fra quanto speso (consuntivo) e quanto versato, +/- il conguaglio dell’esercizio precedente).

Tabella di esempio ripartizione spese condominiali

CONDOMINO CONSUNTIVO CONGUAGLIO PRECEDENTE IMPORTO VERSATO SALDO A CONGUAGLIO
1    ROSSI 2.946,13 2.458,48 5.239,62 164,99
2    BIANCHI 222,00 43,59 214,19 51,40
3   ESPOSITO 2.713,61 2.111,83 4.663,31 162,13
4    FONTANA 183,11 85,93 226,65 42,39
5    FERRARI 2.528,75 1.884,84 1.884,84 2.528,75
6    ROMANO 183,11 85,93 85,93 183,11

 

NOTA ESPLICATIVA

Con la riforma è stato introdotto l’onere per l’amministratore di predisporre una nota esplicativa che è una sorta di relazione descrittiva sull’andamento della gestione condominiale, che ha la funzione di illustrare ed integrare i dati che sono esposti in forma sintetica negli elaborati sin qui esaminati.

Naturalmente non deve essere una esplicazione dettagliata di tutti i singoli dati, ma deve commentare quelli di maggior rilievo, nonché quelli che hanno manifestato una sensibile variazione rispetto ai periodi amministrativi precedenti.

Occorre inoltre riferire ai condomini sulle circostanze che hanno determinato accadimenti di particolare importanza nel corso della gestione e i riflessi economico-patrimoniali attuali e futuri che ne conseguono.

Ad esempio, una corretta informativa sulle cause in corso, sulle cause possibili che si delineano all’orizzonte, problematiche di manutenzione da gestire, eventuali spese straordinarie sostenute senza la preventiva autorizzazione.

Cosa accade se il consuntivo non viene approvato?

Innanzitutto va detto che è approvato dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’Assemblea non approva il consuntivo e le contestazioni sollevate sono solo delle semplici precisazioni, gli aggiustamenti possono essere sistemati già in assemblea e si procede con l’approvazione.

Se invece le contestazioni sono più consistenti e rilevanti è necessario per l’amministratore rielaborare il consuntivo e convocare nuovamente l’assemblea per la successiva sua approvazione.

Nel frattempo l’Amministratore non potrà emettere le rate a saldo (attivo/passivo) sulla base di quel consuntivo, proprio perché non approvato.

Eventualmente, qualora venisse approvato il preventivo, potrà iniziare ad emettere le rate ordinarie ripartite sulla base di quel preventivo.

Può accadere anche che, nuovamente convocata l’assemblea per l’approvazione del consuntivo, ancora permangano i contrasti. Se non si riesce a trovare un accordo, occorrerà rivolgersi al Giudice.

3 risposte

  1. Gradirei avere il Vs. parere in merito a quanto di seguito descritto:
    Verbale di assemblea ordinaria contenente i vari importi relativi ad altrettante spese per il rifacimento del tetto, dall’impresa fino al costo dell’amministratore per le pratiche relative al riconoscimento degli incentivi. In coda la specifica che tutte le spese sarebbero dovute calcolarsi in base ai millesimi di proprietà. Invece alla fine dei lavori, l’anno successivo mi sono trovata nel rendiconto la suddivisione della spesa dell’amministratore suddivisa in parti uguali, senza menzionare in alcun modo, nel verbale dell’assemblea, che erano state variate le modalità di applicazione per quella spesa precedentemente deliberate. E’ errato questo comportamento o può essere fattibile, in considerazione del fatto che le spese amministrativo-contabili annuali vengo pagate in parti uguali dai condomini ? Con anticipati ringraziamenti e cordiali saluti.

    1. Buongiorno signora Vally,
      premesso che il criterio previsto dalla Legge per suddividere il compenso dell’amministratore è quello dei millesimi di proprietà, per modificare questo criterio serve l’unanimità, che sicuramente non c’era nella seconda assemblea perché Lei era assente.
      Da quanto scrive, quindi, la delibera parrebbe nulla e come tale sempre impugnabile.
      In ogni caso facciamo presente che per suddividere in parti uguali il compenso dell’amministratore, questa votazione deve sempre avvenire all’unanimità perché altrimenti è nulla e impugnabile anche da chi ha votato a favore.
      Cordiali saluti.

  2. P.S. – Non ho potuto contestare nei termini di Legge perchè ero ricoverata (degenza di 5 mesi) e l’assemblea si è tenuta 10 gg, dopo la mia 4a operazione e vivo da sola.
    Scusate mi ero dimenticata di rendervi edotti su ciò.
    Porgo rinnovati ringraziamenti.
    Vally Dal Mas

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