Quando sullo scenario italiano è apparso il Superbonus, ciò che è sembrato fin da subito chiaro agli operatori del diritto ma, purtroppo, non anche a molti condòmini, è che lo slogan “è tutto gratis!” gridato a gran voce nelle assemblee condominiali al fine di approvare i lavori del 110% non era poi così vero.
E, come preannunciato in altri nostri articoli, sono già iniziati i primi contenziosi che avranno degli esiti nefasti per molti.
Cosa dice l’Art. 1135 cc
In questo articolo vogliamo parlare del fondo speciale che, secondo l’art. 1135 c.c., deve essere costituito obbligatoriamente per un importo pari all’ammontare dei lavori di manutenzione straordinaria e delle innovazioni.
L’art. 1135 c.c. specifica poi che “se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Quindi, la legge è chiara nel prevedere che il fondo speciale debba essere costituito obbligatoriamente, senza eccezioni di alcun tipo.
Questa previsione non è stata introdotta quindi ad hoc per il Superbonus, ma esisteva già da prima, perché è una tutela istituita per garantire il Condominio rispetto a situazioni di morosità.
Come ha osservato più volte la Cassazione, infatti, la norma dell’art. 1135 c.c. “è volta alla tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell’interesse del singolo condomino a vedere escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto disposto dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c.”.
La giurisprudenza ritiene che la mancata costituzione del fondo speciale comporti la nullità della delibera di approvazione dei lavori.
Provate ad immaginare cosa accadrebbe se la delibera venisse dichiarata nulla quando i lavori sono stati eseguiti già per metà, visto che la nullità può essere fatta valere in qualunque momento!
Se inseriamo questo discorso in ambito Superbonus, deve considerarsi che alcune spese non risultano comunque detraibili, vuoi perché le consulenze non sono detraibili, oppure per sforamento dei massimali.
Se poi, com’è capitato, in alcuni Condomini ad un certo punto è stata presa la decisione di non proseguire con il Superbonus, i tecnici che avevano stilato i progetti esecutivi hanno presentato il conto.
L’amministratore di condominio deve dunque sempre, preventivamente, fare bene i conti e stabilire l’ammontare delle somme da destinare al fondo in modo analitico, conservando un giusto margine di sicurezza per eventuali imprevisti.
Peraltro l’ammontare del fondo speciale dovrà essere equivalente a quello dei lavori da effettuare, come del resto occorre fare in tutti quei casi in cui sia prevista la fruizione dei bonus fiscali (super o ordinari) mediante detrazione diretta.
In tal caso andrà costituito il fondo e il pagamento dovrà essere effettuato prelevando le somme dal fondo stesso.
Sentenza Cassazione tribunale di Bergamo
Con riferimento al fondo speciale, meritano di essere segnalate due recenti pronunce, una della Corte di Cassazione (n. 9388 del 05.04.2023) e l’altra del Tribunale di Bergamo (n. 1348 del 22.06.2023), quest’ultima proprio attinente ai lavori di Superbonus 110%.
La Corte di Cassazione è stata chiamata ad esaminare il ricorso proposto da un Condominio di Milano, avverso una sentenza che il Tribunale di Milano aveva pubblicato il 13.12.2021. Il condòmino resistente ha a sua volta presentato un controricorso.
In pratica il singolo condòmino aveva presentato opposizione al decreto ingiuntivo notificatogli dal Condominio per le spese condominiali dell’importo di € 2.605,60 relative alla “gestione straordinaria facciate e balconi”, approvate dall’assemblea in data 26.09.2017.
Il condòmino, dinanzi al Tribunale, aveva eccepito la nullità della delibera assembleare poiché non era stato costituito il fondo speciale disciplinato dall’art. 1135, comma 1, n.4 c.c., essendo stati approvati lavori di manutenzione straordinaria per complessivi € 487.000,00 (poi aumentati con un ulteriore intervento per € 19.420,00).
Il Condominio ha fatto ricorso in Cassazione deducendo che:
- con la delibera del 26.09.2017 erano stati affidati all’Appaltatore i lavori di rifacimento delle facciate per € 487.000,00 ed incaricato l’Amministratore di chiedere un finanziamento bancario per la copertura di circa la metà dell’importo.
I condòmini avrebbero così potuto aderire al finanziamento oppure saldare i lavori in base ai SAL (stati avanzamento lavori).
La stessa delibera aveva previsto altresì la rateizzazione delle relative spese, con tre rate iniziali da € 18.000,00 ciascuna e successive 57 per € 7.600,00 ciascuna.
Tale rateizzazione era stata confermata nella successiva delibera del 29.01.2018, dal momento che il finanziamento non era stato approvato dalla banca e l’Impresa aveva accettato il pagamento in 60 rate stabilito dall’assemblea; - con la delibera del 26.09.2017 era stato in realtà correttamente costituito il fondo speciale, dal momento che l’art. 1135, comma 1, n.4 c.c. è norma da non interpretarsi restrittivamente.
La Corte di Cassazione ha osservato che l’art. 1135, comma 1, n.4 c.c. prevede “che la medesima delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni provveda <<obbligatoriamente>> a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere”.
La delibera del 26.09.2017 invece aveva approvato opere di manutenzione straordinaria e ripartito la spesa in base a 60 rate, senza tuttavia specificare né che era stato costituito l’obbligatorio fondo speciale per l’intera somma, né che il contratto con l’Impresa appaltatrice prevedesse il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento e il fondo fosse stato perciò costituito in relazione ai singoli pagamenti contabilizzati.
Il ricorso del Condominio è stato quindi rigettato e confermata la nullità della delibera.
In tema Superbonus 110%, il Tribunale di Bergamo ha recentemente deciso l’impugnazione di due delibere condominiali, promossa da un condòmino.
Tra i vari motivi di impugnazione, che erano molteplici, vi era anche la mancata costituzione del fondo obbligatorio.
L’assemblea del 14.04.2021 aveva deliberato di incaricare un geometra a presentare un’offerta da parte di un General Contractor per “lo sbrigo delle indagini preliminari” necessarie all’accesso al Superbonus 110% per un costo di circa € 600/700 oltre cassa ed iva per ogni unità immobiliare.
La successiva assemblea del 14.07.2021 aveva deliberato di incaricare quello stesso geometra per “lo sbrigo delle indagini preliminari” e la stesura della diagnosi di fattibilità, per un costo di circa € 600/700 oltre cassa ed iva per ogni unità immobiliare.
Il Tribunale di Bergamo ha accolto l’impugnazione.
Con riguardo alla prima delibera (quella del 14.04.2021), il Giudice l’ha ritenuta nulla per due motivi:
- mancanza di elementi essenziali;
- mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio.
Tale delibera è stata quindi giudicata nulla in primis perché il General Contractor non era stato individuato, anzi la scelta era stata demandata al geometra per lo “sbrigo di indagini preliminari”, concetto assolutamente generico e indeterminato.
Avendo un contenuto decisorio (prevedendo anche un esborso di spesa per i condòmini, sia pure approssimativo “circa € 600/700”), questa deliberazione andava ad incidere sulla situazione economica del Condominio.
E la mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio rende la delibera ulteriormente nulla.
Il Condominio poi si era difeso affermando che “la costituzione del fondo speciale obbligatorio non era necessaria perché nessun contratto di appalto è stato presentato e/o stipulato”.
Il Giudice ha evidenziato che “il fondo va costituito anche per gli steps preliminari al contratto di appalto se e in quanto comportino una spesa… Tanto più che non è detto che lo “sbrigo delle indagini preliminari” avrebbe poi necessariamente condotto alla stipula di un contratto di appalto”.
Il Condominio aveva sostenuto che l’attività sarebbe stata prestata a titolo gratuito, nel caso in cui il Condominio avesse deciso di non procedere con i lavori.
Il Giudice ha correttamente evidenziato che, “al contrario vi è un incarico e vi è una spesa”.
Quanto alla seconda assemblea (quella del 14.07.2021), la nullità è data dalla mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio. Rispetto alla prima delibera, in questo caso secondo il Giudice “la nullità è ancora più evidente, dato che l’assemblea ha deliberato, oltre allo “sbrigo delle indagini preliminari”, anche la “stesura della diagnosi di fattibilità”, sempre a titolo oneroso”.
Per la giurisprudenza maggioritaria dunque, la mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio determina la nullità della delibera. Vi è comunque un orientamento minoritario che la considera invece una causa di annullabilità.
Ad ogni modo, per quanto riguarda le conseguenze dell’assenza del fondo speciale, in caso di controlli fiscali ad oggi si ritiene che non ve ne siano, poiché la declaratoria di nullità può essere fatta valere solo dai soggetti che hanno diritto di voto in assemblea e non da soggetti terzi, quale sarebbe in questo caso l’Agenzia delle Entrate.
Una cosa è certa: ad oggi non ci è ancora capitato di vedere una delibera attinente il Superbonus che abbia previsto la costituzione del fondo speciale per lo studio di fattibilità.
Se avete bisogno di una consulenza per capire se la delibera di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria o di innovazione è valida, contattateci!