Doveri dell’amministratore di condominio

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Doveri dell’amministratore di condominio

La figura più importante del Condominio è senza dubbio l’amministratore, essendo quest’ultimo il legale rappresentante del Condominio stesso ed avendo quindi poteri di gestione e conservazione dei beni che lo costituiscono.

Vediamo quali sono i doveri a cui deve adempiere l’amministratore di condominio una volta che viene nominato dall’assemblea.

Amministratore condominio doveri

I doveri dell’amministratore di condominio previsti dall’articolo 1130 c.c. costituiscono le attività di ordinaria amministrazione dell’amministratore, per lo svolgimento delle quali non ha bisogno di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.

In virtù dell’incarico conferitogli al momento della nomina, l’amministratore può quindi compiere gli atti di ordinaria amministrazione; per gli atti di straordinaria amministrazione invece è necessaria un’espressa delega oppure devono ricorrere i presupposti della necessità e dell’urgenza, con l’obbligo, in quest’ultimo caso, per l’amministratore di riferire alla prima assemblea e ricevere la ratifica di quanto fatto.

Procediamo all’analisi dei singoli doveri che la legge pone a carico dell’amministratore di un condominio.

Doveri amministratori di condominio: dovere di eseguire

L’articolo 1130 c.c., al primo punto, dispone che l’amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni assembleari
Non dovrebbe quindi aspettare il decorso del termine di impugnazione della delibera.
È opportuno, però, che l’amministratore ne controlli la legittimità, la perfezione e l’efficacia.

Infatti, una delibera nulla non obbliga ad alcunché l’amministratore, il quale può solo procedere ad una nuova convocazione assembleare per far rimuovere la causa della nullità.

È inoltre tenuto a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale: costituisce grave irregolarità presentarlo oltre i 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio di riferimento.

L’amministratore deve inoltre curare l’osservanza del regolamento di condominio; a lui potrà rivolgersi ogni condomino affinché provveda a farlo rispettare.

Articolo di approfondimento Assemblea di condominio.

Doveri amministratore di condominio: dovere di disciplina

Spetta inoltre all’amministratore disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a ciascuno dei condòmini.

Nell’esercitare tale potere è opportuno che l’amministratore si attenga a quanto previsto nel regolamento di condominio.

Anche nel caso in cui quest’ultimo manchi è indispensabile assicurare a tutti i condòmini l’uso di tali beni in maniera paritaria.

Qualora ciò non fosse possibile (ad esempio nel caso di posti auto numericamente inferiori al totale dei condòmini) è opportuno che l’amministratore ponga in essere provvedimenti tali da ristabilire il corretto uso paritario (determinando, nell’esempio proposto, un turno tra i partecipanti), discutendo della questione in assemblea.

Doveri amministratore condominiale: dovere di riscossione

L’amministratore deve provvedere alla riscossione dei contributi ordinari e straordinari, agendo anche coattivamente in caso di mancato pagamento e deve erogare le spese necessarie al funzionamento di tutti i servizi condominiali.

La riforma del condominio ha dettato regole che definiscono meglio gli obblighi e le sanzioni dell’amministratore sul punto.

Infatti, il nuovo articolo 1129, co. 9, c.c., prevede che salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

Amministratore di condominio doveri: conservazione documenti condominio

Nello svolgimento di quest’attività di gestione dei beni comuni rientra anche il potere di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Tali atti consistono non solo nell’adozione di cautele in genere (per esempio, in presenza di  giardino condominiale, potare regolarmente le piante presenti per evitare che in caso di maltempo queste possano sradicarsi e cadere per il troppo peso), ma anche nell’esercizio di azioni contro le turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condomini sulle cose comuni (per esempio, escrementi di cani nelle parti comuni, non rimossi dai proprietari degli animali).

In questo caso, trattandosi di atti di ordinaria amministrazione, non è necessaria alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.

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