Spese condominiali non pagate

spese condominiale non pagate

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Spese condominiali non pagate e pignoramento

Cosa succede se non vengono pagate le spese condominiali e a cosa va incontro il condomino moroso?

In questo articolo andiamo ad affrontare le controversie più comuni legate all’argometo delle spese condominiali non pagate.

Il Condomino moroso

Nei confronti del condomino moroso l’Amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione delle spese condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

Lo stabilisce il primo comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Decreto ingiuntivo condomino moroso

A seguito della notifica del decreto ingiuntivo unitamente all’ atto di precetto, l’Amministratore potrà procedere con il pignoramento che, nella maggioranza dei casi, ha per oggetto l’immobile di proprietà del condomino moroso (c.d. pignoramento immobiliare).

Tale procedura esecutiva, infatti, pur essendo piuttosto lunga, è l’unica che permette al Condominio di recuperare parte delle spese attraverso il subentro del nuovo proprietario al condomino moroso.

Spese condominiali non pagate le spese arretrate

Infatti, per le spese condominiali non pagate relative all’annualità precedente la vendita e a quella in corso è prevista la solidarietà tra il precedente proprietario ed il nuovo.

Sennonché spesso capita che sull’immobile pignorato sussista già l’ipoteca trascritta dalla banca che ha concesso il mutuo.

La banca quindi ha un credito privilegiato rispetto a quello del Condominio e verrà pertanto soddisfatta per prima, magari con l’intero ricavato dell’asta giudiziaria.

Tuttavia, il Condominio che abbia attivato il procedimento esecutivo ha diritto, comunque, al rimborso delle spese legali anticipate, che vanno riconosciute in prededuzione ex art. 2770 c.c., dal momento che queste rappresentano oneri sostenuti nell’interesse di tutti i creditori per giungere alla fase della liquidazione.

Addirittura, nell’ipotesi di fallimento, il Condominio, con apposito atto di insinuazione al passivo fallimentare, potrà vedersi assegnate in prededuzione anche le spese condominiali maturate successivamente all’instaurazione della procedura esecutiva, inerenti la gestione dell’immobile nel periodo in cui lo stesso è stato acquisito nella disponibilità della massa fallimentare e, quindi, ad esclusivo vantaggio di tutti i creditori. Mentre le spese relative ai periodi antecedenti la dichiarazione di fallimento saranno ammesse in via chirografaria, non essendo assistite da alcun privilegio.

Condomino moroso chi paga?

Il creditore deve prima agire contro i condomini non in regola con le spese

La Legge di riforma del diritto condominiale del 2012 ha tentato di mettere ordine nella materia, modificando l’art. 63 disp. att. del Codice Civile, in base al quale è vietato, per il terzo creditore, agire contro i condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali, se non dopo aver cercato di recuperare il proprio credito dai condomini morosi, i cui nominativi dovranno essergli comunicati dall’amministratore.

Il terzo creditore deve quindi munirsi di un titolo esecutivo nei confronti del Condominio e notificarlo all’amministratore (così come già avveniva prima della riforma).

La legge gli consente, dopo la notifica del precetto, di pignorare innanzitutto il conto corrente del Condominio ma, se il conto è vuoto o non soddisfa totalmente il credito, deve a questo punto richiedere all’amministratore l’elenco dei condomini morosi.

Solo una volta effettuate, inutilmente, le esecuzioni nei confronti dei condomini inadempienti, allora il creditore potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, ma solo in proporzione dei millesimi di ciascuno

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