Distacco dal riscaldamento centralizzato

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Il distacco del condomino dal riscaldamento centralizzato.

Dal 2012 (Riforma del Condominio – Legge n. 220/2012) l’art. 1118 cod.civ. consente il distacco del condomino dal riscaldamento centralizzato senza essere autorizzato dall’assemblea condominiale.

Nello specifico il comma 4 dell’art. 1118 cod.civ. stabilisce che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Perché il condomino resta comunque obbligato a partecipare alle spese per la conservazione, la manutenzione straordinaria e la messa a norma della caldaia comune? 

Perché di essa il condomino rimane comunque comproprietario, ben potendo in ogni momento tornare ad utilizzarla riallacciando la propria unità immobiliare. Pertanto è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia.

L’art. 1118 cod.civ. pone però dei limiti alla possibilità di distacco del condomino.

Dal distaccamento infatti non devono derivare agli altri condomini notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa.

Il condomino che voglia quindi distaccarsi dall’impianto centralizzato deve prima accertare che il distacco sia possibile.

Come accertare se è possibile il distacco dal riscaldamento centralizzato?

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Caldaia condominiale

Rivolgendosi ad un termotecnico abilitato e specializzato, il quale dovrà predisporre una perizia in cui siano indicati i consumi effettivi dell’impianto, quelli ipotizzati dopo il distacco e soprattutto l’assenza di potenziali alterazioni negative (ovvero aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto o squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio).

Il distaccante deve inoltre attestare la condizione dell’impianto precedente all’intervento di distacco, al fine di “fotografare” la situazione precedente al distacco e documentare così la sussistenza delle condizioni per l’esonero dal pagamento del consumo di gas. 

Per dimostrare ciò quindi non è sufficiente la mera dichiarazione dell’idraulico.

Egli non ha le competenze per poter eseguire i calcoli e le valutazioni che un’operazione del genere richiede.

Il condomino che intende distaccarsi, quindi, non può esimersi dal produrre la perizia di un termotecnico con la quale comprovare che a seguito del distacco si sono verificate le condizioni richieste dalla legge. In caso contrario, il condomino dovrà continuare a partecipare ai costi e alla manutenzione del riscaldamento centralizzato come se nulla fosse accaduto (Trib. Roma n. 18392 del 13 dicembre 2022).

Con la perizia del termotecnico dunque l’assemblea non potrà impedire al condomino di distaccarsi.

Tuttavia il condomino, prima di realizzare tale operazione, dovrà informare l’assemblea per il tramite dell’amministratore.

Quindi non è richiesta alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.

Secondo la Corte di Cassazione, non solo è nulla la deliberazione che vieta al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, ma neppure il regolamento condominiale potrà impedire il distacco al condomino, anche qualora abbia natura contrattuale.

Questo perché quello del condomino a distaccarsi dall’impianto centralizzato è un diritto indisponibile, ossia un diritto che la legge considera di particolare importanza, con la conseguenza che il titolare non può rinunciare a questo diritto.   

Abbiamo visto che, a seguito del distacco, il condomino dovrà continuare a sostenere una serie di spese attinenti l’impianto centralizzato.

Quali sono le spese da sostenere una volta ottenuto il distaccamento?

Si tratta delle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione ed il consumo involontario.

Quanto a quest’ultimo, si tratta del consumo collegato alla dispersione di calore dalle tubature, di cui di fatto si avvantaggiano anche gli immobili dotati di impianto autonomo.

Questa spesa è finalizzata peraltro ad evitare che il distacco dall’impianto di uno o alcuni condomini produca un aggravio a carico degli altri.

Per il consumo involontario, il decreto legislativo n. 102/2014 determinava la misura di partecipazione ai consumi involontari richiamando le norme Uni 10200

Si tratta peraltro di una spesa che la stessa giurisprudenza, anche prima dell’entrata in vigore di tale normativa, aveva ritenuto comunque dovuta nonostante il legittimo distacco dall’impianto centralizzato.

Ora, per effetto del D.Lgs. n. 73/2020, è stato eliminato il richiamo alle norme Uni 10200 ed è stato stabilito che almeno il 50% della spesa per il consumo deve essere ripartito sulla base dei prelievi volontari.

Il resto potrà ripartirsi per millesimi, metri quadri, metri cubi o potenze installate.

Il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è infatti derogabile.

Cosa dice l’Articolo 1123 del codice civile?

Ricordiamo che l’art.1123 cod.civ. stabilisce che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Chi si distacca dal riscaldamento centralizzato deve quindi contribuire anche alle spese gestionali con la sua quota di millesimi di fabbisogno calore, potendo solo pretendere di essere escluso da quelle relative alla gestione del servizio di contabilizzazione del calore (servizio di cui non fruisce) e dai consumi volontari. 

Il consumo involontario deve essere determinato da un tecnico, che tiene conto delle caratteristiche dell’impianto. Le relative spese si ripartiranno tra i condomini sulla base del fabbisogno termico delle unità immobiliari servite dall’impianto. 

Solo una delibera adottata all’unanimità, quindi con il consenso di tutti i condomini, può consentire l’esonero dalle spese involontarie per il condomino distaccatosi.  

Bisogna inoltre osservare che il diritto al distacco deve tenere in considerazione anche quanto previsto dal D.P.R. n.59/2009 in materia di risparmio energetico, in base al quale negli edifici con più di quattro unità abitative e per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiori o uguale a 100 kw è preferibile mantenere impianti centralizzati, laddove essi siano già esistenti. 

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Il distaccante, inoltre, deve tenere conto dell’obbligo di adozione di sistemi di contabilizzazione calore di cui al già sopra citato D.Lgs. n. 102/2014 e, per i nuovi impianti, dell’obbligo di essere dotati di canna fumaria che arrivi fin sopra il colmo del tetto dell’edificio, come previsto dalla Legge n. 90/2013 (di conversione del D.L. n. 63/2013).

Sentenze distacco riscaldamento centralizzato

Si vuole ora passare in rassegna una serie di sentenze, con le quali è possibile ricavare una panoramica interessante su come la giurisprudenza abbia risolto le numerose problematiche in materia di distacco del singolo condomino dal riscaldamento centralizzato. 

Abbiamo detto che in base all’art. 1118 comma 4 cod.civ. “Il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”. 

La giurisprudenza ha chiarito in più occasioni che devono distinguersi le spese di conservazione dell’impianto da quelle dovute in relazione al suo uso e solo queste ultime non sono dovute se l’impianto non è utilizzato (vedi ad esempio Tribunale di Roma, sentenza n. 6157 del 12 aprile 2021 e sentenza n. 2787 del 16 febbraio 2021). 

Così, in seguito alla rinuncia al riscaldamento condominiale, operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato, può venire meno l’obbligo di contribuzione alle spese per l’uso purché l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivino né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto né squilibri termici pregiudizievoli per la regolare erogazione del servizio.

Cosa accade invece nel caso in cui una clausola del regolamento condominiale ponga a carico del condomino distaccatosi anche il contributo alle spese per l’uso?

Tale clausola è valida?

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite non si è ancora pronunciata e tra le Sezioni semplici c’è contrasto.

Infatti si segnalano due ordinanze del 2017 opposte tra loro.  

Secondo la Seconda Sezione della Corte di Cassazione (ordinanza n. 11970 del 12 maggio 2017) la clausola del regolamento condominiale che obbliga il condomino distaccatosi a pagare anche le spese per l’uso, in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la conservazione dell’impianto, è nulla.

La motivazione è che una tale clausola sarebbe in contrasto con l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all’effettivo consumo, come emerge dall’art. 1118 comma 4, cod. civ., dall’art. 26  comma 5 della l. n. 10 del 1991 e dall’art. 9 comma 5 del D.Lgs. n. 102/2014.

La Sesta Sezione, Sottosezione II, della Corte di Cassazione (ordinanza n. 11970 del 12 maggio 2017) ha invece ritenuto valida una tale clausola.

I condomini infatti hanno il potere di regolamentare il contenuto dei loro diritti ed obblighi mediante un’espressa convenzione adottata all’unanimità.

Per cui, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco, è lecito suddividere le spese relative all’impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 cod.civ.

In maniera conforme a quest’ultimo orientamento, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione nel 2019 (ordinanza n. 32441 del 11 dicembre 2019), nel ribadire la nullità delle clausole dei regolamenti condominiali che vietano il distacco, ha precisato che invece è legittima la clausola del regolamento che obbliga il condomino rinunciante a concorrere alle spese per l’uso del servizio, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione per la prestazione dei servizi resi nell’interesse comune, di cui all’art. 1123, comma 1, cod. civ., è derogabile (in senso conforme anche l’ordinanza n. 3060 del 10 febbraio 2020, sempre della Seconda Sezione).

La giurisprudenza ha poi individuato una specifica ipotesi di distacco dall’impianto comune che consente per il condomino distaccato l’esenzione completa da qualunque spesa, in deroga quindi a quanto dispone l’art. 1118 comma 4 cod.civ.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 18131 del 31 agosto 2020, ha infatti statuito che “se in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia dell’impianto termico centralizzato, il mancato allaccio di un singolo condomino non si intenda quale volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appaia quale conseguenza della impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di una unità immobiliare, restando impedito altresì un eventuale futuro riallaccio, deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull’impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa, essendo nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso” (Cass. Sez. 2, 03/10/2013, n. 22634; Cass. Sez. 2, 10/05/2012, n. 7182).

E se l’impianto di riscaldamento è comune a più edifici condominiali facenti parte di un Supercondominio

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Per il Tribunale di Roma (sentenza n. 8386 del 10 giugno 2020), la delibera sulla richiesta di distacco formulata da un condomino compete all’assemblea composta dai soli rappresentanti dei singoli edifici condominiali e non all’intera compagine supercondominiale, secondo quanto dispone l’art. 67 disp. att. cod. civ. (“quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5 c.c., il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore“).

Nel caso trattato dal Tribunale di Roma l’impianto di riscaldamento era supercondominiale perchè serviva tutti gli edifici condominiali e la condomina che voleva distaccarsene aveva previamente inviato all’amministratore del supercondominio una relazione tecnica nella quale attestava la sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1118 cod.civ.

L’amministratore aveva quindi portato la questione all’attenzione dell’assemblea condominiale in composizione c.d. ristretta, quella appunto composta dai soli rappresentanti dei singoli edifici condominiali.

Detta forma di assemblea è infatti da considerarsi speciale, in quanto deroga alle forme ordinarie e comporta una restrizione del diritto di partecipazione dei condomini alla gestione del Supercondominio.

La competenza di questa assemblea c.d. ristretta è ex lege limitata alla gestione ordinaria e alla nomina dell’amministratore (Ciò significa che la delibera di tale assemblea su questioni che non rientrano nella gestione ordinaria è addirittura nulla, perché il vizio di competenza rientra espressamente tra i vizi di nullità enucleati dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 4806/2005).

Ciò premesso, il Tribunale di Roma ha ritenuto che la questione del distacco della condomina dall’impianto di riscaldamento centralizzato sia una questione di ordinaria amministrazione, rientrante quindi nella competenza dell’assemblea in composizione ristretta.

Secondo il Giudice, infatti, possono considerarsi di amministrazione ordinaria – oggetto quindi di delibera da parte dei rappresentanti dei Condominii – gli atti finalizzati alla conservazione, alla normale utilizzazione e al miglior godimento del bene, quale più comoda utilizzazione del medesimo, a condizione che l’attività non sfoci né nell’innovazione né nel mutamento di destinazione. 

Sempre secondo il Tribunale di Roma, non era comunque necessaria la presenza in assemblea della condomina che aveva richiesto il distacco, perché all’ordine del giorno erano previste solo le determinazioni in merito a detta questione e l’approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo, atti questi ultimi che rientrano nella gestione condominiale ordinaria.

Dal momento che infatti la finalità  dell’art. 67 disp. att. cod. civ. “è quella di garantire lo svolgimento ordinario delle assemblee, consentendo comunque ai singoli condomini di partecipare indirettamente alle riunioni per mezzo dei rappresentanti“, la condomina che richiedeva il distacco non andava convocata.

***

Consideriamo infine il caso opposto a quello fin qui esaminato. Che non sia cioè il singolo condomino a volersi distaccare dall’impianto centralizzato, ma sia l’assemblea a voler eliminare la centrale termica per creare impianti autonomi.

La delibera può essere assunta a maggioranza?

La Corte di Cassazione, con la sentenza del 19 agosto 2022 n. 24976, ha stabilito che è valida la delibera presa a maggioranza, purché preveda il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello preesistente.

Pertanto, è nulla la delibera assunta a maggioranza che contenga la mera rinuncia all’impianto centralizzato, lasciando i condomini liberi di scegliere il proprio impianto autonomo, senza vincoli e senza osservare le prescrizioni della L. n. 10 del 1991, “a garanzia sull’an e sul quomodo della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell’efficienza energetica, dell’utilizzo di fonti di energia rinnovabili (pur non dovendo curarne previamente l’esecuzione)”.

Una delibera del genere, priva di qualsiasi indicazione sul passaggio agli impianti autonomi, richiede l’unanimità poiché si riduce ad una abdicazione ad un servizio comune.

Dalla declaratoria di nullità della delibera in oggetto consegue il ripristino dello status quo ante, ossia il riallaccio all’impianto centralizzato.

Va precisato che la legge n. 10/1991 presa in considerazione dalla Corte di Cassazione nel caso specifico, è quella recante “Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”.

L’art. 28 di detta legge è stato abrogato dal D.Lgs. n. 48/2020 sulla prestazione energetica degli edifici e sull’efficienza energetica, ma risulta applicabile ratione temporis al caso in esame (Nel 1997 una società, dopo aver acquistato un immobile in un Condominio, aveva impugnato una delibera del 1994 con la quale era stato autorizzato il distacco dello stabile dall’impianto centralizzato di riscaldamento e di acqua calda, con il conseguente invito a munirsi di un impianto autonomo.

La società attrice aveva chiesto la declaratoria di nullità della delibera ed il riallaccio all’impianto centralizzato.

Il Condominio in questione, composto da venti ville, faceva parte del Condominio centrale, insieme ad altri 60 Condomini periferici.

Il regolamento del Condominio periferico ed il regolamento di quello centrale contengono una clausola che vieta il distacco.

Secondo l’attrice, la delibera era nulla, perché in contrasto con i regolamenti e perché votata a maggioranza e non all’unanimità.

Avevano infatti votato solo i 15 condomini presenti (su 21 totali) per circa 700 millesimi e, tra l’altro, tra i condomini assenti c’era la proprietaria dell’immobile poi alienato alla società attrice).

L’abrogato art. 28 disponeva che “il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia copia, insieme alla denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli artt. 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge”.

L’art. 26 – richiamato dall’art. 28 – al secondo comma, nel suo testo originario, applicabile al caso di specie, prevedeva che “per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’art. 1, ivi compresi quelli di cui all’art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”. 

Questo art. 26 secondo comma è stato poi oggetto di numerose modifiche

Il testo attualmente vigente recita: “per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

L’art. 26 comma 5 legge cit. dispone che “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile”.

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