Spese condominiali nuovo proprietario. Che spese paga?

Spese condominiali nuovo proprietario:

Quando si è in procinto di acquistare casa, soprattutto se in condominio, non si può sottovalutare il discorso “spese condominiali”.

È importante infatti verificare innanzitutto a quanto ammontano le spese condominiali annue di quel condominio, per avere contezza del costo effettivo dell’acquisto che si sta affrontando.

In secondo luogo, poi, se chi ci sta vendendo casa è moroso, e quindi se sta lasciando spese condominiali arretrate non pagate.

Anche la morosità del Condominio stesso deve essere verificata, se cioè il Condominio ha debiti nei confronti di fornitori.

Per questo specifico argomento leggi l’articolo Condominio moroso. 

Spese condominiali arretrate, cosa dice la legge?

Spese ordinarie.

In ambito condominiale l’art. 63 disp. att. cod. civ. stabilisce che l’acquirente di un’unità immobiliare può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del vecchio proprietario, solidalmente con lui, ma limitatamente ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Inoltre, è stabilito che il precedente proprietario resterà obbligato con il nuovo fino al momento in cui verrà trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di rogito.

Generalmente è il nuovo condomino a trasmetterlo all’amministratore, ma vista la responsabilità che resta in capo al precedente proprietario potrebbe essere interesse di quest’ultimo inviare quanto prima all’amministratore l’atto di compravendita.

Le spese dell’esercizio in corso vengono quindi pagate dal nuovo proprietario per quanto attiene le spese maturate dopo la compravendita, mentre quelle riferite al periodo precedente ad essa restano a carico del condomino venditore.

Queste sono le regole che disciplinano i rapporti tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare.

Nel rapporto tra venditore ed acquirente, invece, salvo che non sia stato diversamente convenuto nel rogito, se il precedente proprietario non ha pagato le spese condominiali l’acquirente che viene chiamato a rispondere anche delle spese condominiali sorte prima della compravendita, poiché abbiamo visto che per il Condominio è solidalmente responsabile con chi ha venduto casa, avrà diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario. 

Spese straordinarie.

Con particolare riferimento poi, alla vendita di un immobile facente parte di un condominio nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria, chi è tenuto, tra venditore e compratore, a pagare le relative spese, in mancanza di un accordo tra le parti?

Trattandosi di spese di straordinaria amministrazione, l’obbligo di contribuzione per ogni singolo condomino deriva direttamente dalla delibera assembleare con la quale siano stati decisi gli interventi di straordinaria manutenzione.

E così, qualora venditore ed acquirente non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, sarà tenuto a sopportare i costi di eventuali lavori di ristrutturazione straordinaria chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tali interventi.

Di conseguenza, qualora le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.

Ovviamente, la delibera assembleare giuridicamente rilevante a tal fine è quella con la quale tali interventi siano stati effettivamente approvati in via definitiva, cioè quando l’appalto dei lavori viene commissionato all’impresa ed è individuato il piano di riparto delle spese.

Rimane quindi irrilevante una delibera meramente preparatoria come quella in cui si discute dei preventivi delle diverse imprese o si sceglie il professionista che seguirà il cantiere.

Se pertanto la delibera definitiva interviene successivamente alla stipula del contratto di vendita, i relativi oneri per i lavori straordinari resteranno a carico dell’acquirente che avrà, in qualità di condomino, partecipato alla loro approvazione.

Adempimenti fiscali detrazioni IRPEF

Che fine fanno le detrazioni fiscali relative ai lavori di manutenzione straordinaria eseguiti in Condominio quando vendo casa?

La legge stabilisce che, in caso di vendita, le quote di detrazione spettanti  e non ancora utilizzate si trasferiscono, per i successivi periodi d’imposta, automaticamente all’acquirente, a meno che acquirente e venditore non inseriscano nel contratto di compravendita un diverso accordo.

Quindi le parti possono prevedere che sia il venditore a fruire delle quote rimanenti, anziché cederle all’acquirente. Questa circostanza, per essere valida, dovrà essere specificata espressamente nell’atto di compravendita, altrimenti l’ex proprietario non potrebbe beneficiarne.

Spese condominiali arretrate, prestare attenzione!

In generale, se siete intenzionati ad acquistare un immobile, informatevi sempre preventivamente sull’esistenza di eventuali spese condominiali arretrate, per non ricevere brutte sorprese in seguito.

È bene pretendere dal venditore-condomino un’attestazione dell’Amministratore relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, che potrebbero comportare spese future.

Il compratore infatti, non essendo ancora proprietario e quindi condomino, non potrebbe ottenere dall’Amministratore tali informazioni, per evidenti ragioni di privacy.

Anche sapere di eventuali delibere di manutenzione straordinaria è senza dubbio importante per poter avere contezza delle possibili spese condominiali da pagare.

Chiedici un consulenza se hai bisogno di assistenza in fase di compravendita di un immobile all’interno di un Condominio, non rischierai così di avere sorprese dopo.